1. Phương pháp chi phí trong định giá bất động sản chủ yếu phù hợp nhất với loại bất động sản nào?
A. Bất động sản mới hoặc ít có giao dịch mua bán trên thị trường.
B. Bất động sản tạo ra thu nhập ổn định.
C. Bất động sản có lịch sử giao dịch lâu dài.
D. Bất động sản nằm ở vị trí đắc địa.
2. Trong định giá bất động sản cho mục đích tính thuế, giá trị nào thường được sử dụng?
A. Giá trị thị trường hoặc giá trị tính thuế do cơ quan nhà nước quy định.
B. Giá trị đầu tư.
C. Giá trị bảo hiểm.
D. Giá trị thanh lý.
3. Loại hình lỗi thời nào phát sinh do yếu tố bên ngoài bất động sản, ví dụ như thay đổi quy hoạch khu vực?
A. Lỗi thời kinh tế.
B. Lỗi thời chức năng.
C. Hao mòn vật lý.
D. Khấu hao sử dụng.
4. Phương pháp định giá bất động sản nào dựa trên việc so sánh bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự đã bán gần đây?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp.
B. Phương pháp chi phí.
C. Phương pháp thu nhập.
D. Phương pháp thặng dư.
5. Thẩm định viên bất động sản cần tuân thủ nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp nào quan trọng nhất?
A. Tính độc lập và khách quan.
B. Tính bảo mật thông tin khách hàng.
C. Tính chuyên nghiệp và năng lực.
D. Tất cả các nguyên tắc trên đều quan trọng.
6. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là yếu tố vi mô ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?
A. Lãi suất ngân hàng.
B. Vị trí của bất động sản.
C. Tiện ích khu vực xung quanh.
D. Đặc điểm vật lý của bất động sản.
7. Phương pháp chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF) có thể được sử dụng trong phương pháp định giá nào?
A. Phương pháp thu nhập.
B. Phương pháp so sánh trực tiếp.
C. Phương pháp chi phí.
D. Phương pháp thặng dư.
8. Phương pháp thặng dư thường được sử dụng để định giá loại bất động sản nào?
A. Đất đai có tiềm năng phát triển.
B. Căn hộ chung cư đã hoàn thiện.
C. Văn phòng cho thuê đang hoạt động ổn định.
D. Nhà xưởng sản xuất đang hoạt động.
9. Mục đích chính của việc định giá bất động sản là gì?
A. Xác định giá trị thị trường của bất động sản cho mục đích mua bán, đầu tư, hoặc thế chấp.
B. Tăng giá trị bất động sản để thu hút người mua.
C. Giảm thuế bất động sản phải nộp cho nhà nước.
D. Đơn giản hóa quá trình quản lý bất động sản.
10. Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) được sử dụng trong phương pháp định giá nào?
A. Phương pháp thu nhập.
B. Phương pháp so sánh trực tiếp.
C. Phương pháp chi phí.
D. Phương pháp thặng dư.
11. Trong bối cảnh thị trường bất động sản suy thoái, phương pháp định giá nào có thể trở nên ít tin cậy hơn?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp có thể kém tin cậy hơn do thiếu giao dịch tham khảo và giá cả biến động mạnh.
B. Phương pháp chi phí.
C. Phương pháp thu nhập.
D. Phương pháp thặng dư.
12. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, khi bất động sản so sánh có đặc điểm tốt hơn bất động sản mục tiêu, cần thực hiện điều chỉnh nào?
A. Điều chỉnh giảm giá bất động sản so sánh.
B. Điều chỉnh tăng giá bất động sản so sánh.
C. Không cần điều chỉnh.
D. Điều chỉnh giá bất động sản mục tiêu.
13. Khấu hao trong phương pháp chi phí được tính toán dựa trên yếu tố nào?
A. Sự hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng và lỗi thời kinh tế.
B. Giá trị thị trường của bất động sản tương tự.
C. Thu nhập ròng từ bất động sản.
D. Chi phí xây dựng ban đầu của bất động sản.
14. Ưu điểm chính của phương pháp so sánh trực tiếp là gì?
A. Phản ánh trực tiếp quan điểm của thị trường.
B. Dễ dàng áp dụng cho mọi loại bất động sản.
C. Ít chịu ảnh hưởng bởi yếu tố chủ quan của thẩm định viên.
D. Luôn cho kết quả chính xác tuyệt đối.
15. Công cụ nào sau đây thường được sử dụng để phân tích dữ liệu thị trường trong thẩm định giá bất động sản?
A. Phân tích thống kê.
B. Bản đồ địa chính.
C. Phần mềm thiết kế CAD.
D. Máy đo khoảng cách laser.
16. Nguyên tắc 'Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất′ trong định giá bất động sản đề cập đến điều gì?
A. Sử dụng bất động sản cho mục đích mang lại lợi nhuận cao nhất và hợp pháp, khả thi về mặt vật lý, được hỗ trợ tài chính và tối đa hóa giá trị.
B. Sử dụng bất động sản cho mục đích mà chủ sở hữu mong muốn nhất.
C. Sử dụng bất động sản cho mục đích công cộng.
D. Sử dụng bất động sản cho mục đích bảo tồn di sản văn hóa.
17. Trong phương pháp thu nhập, thu nhập ròng hoạt động (Net Operating Income - NOI) KHÔNG bao gồm khoản mục nào?
A. Chi phí trả nợ vay.
B. Doanh thu cho thuê.
C. Chi phí vận hành (bảo trì, quản lý…).
D. Thuế bất động sản.
18. Loại hình thẩm định giá nào thường được yêu cầu khi thế chấp bất động sản?
A. Thẩm định giá cho mục đích thế chấp.
B. Thẩm định giá cho mục đích mua bán.
C. Thẩm định giá cho mục đích tính thuế.
D. Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm.
19. Loại rủi ro nào sau đây liên quan trực tiếp đến việc định giá bất động sản?
A. Rủi ro định giá sai (valuation risk).
B. Rủi ro lãi suất (interest rate risk).
C. Rủi ro thanh khoản (liquidity risk).
D. Rủi ro lạm phát (inflation risk).
20. Khi thị trường bất động sản 'nóng sốt′, điều gì thường xảy ra với thời gian thẩm định giá?
A. Thời gian thẩm định giá có thể kéo dài hơn do sự biến động giá nhanh chóng và cần thu thập nhiều thông tin cập nhật.
B. Thời gian thẩm định giá thường rút ngắn do giao dịch nhanh gọn.
C. Thời gian thẩm định giá không bị ảnh hưởng bởi thị trường.
D. Chỉ ảnh hưởng đến thời gian thẩm định giá bất động sản cao cấp.
21. Điều gì KHÔNG phải là tiêu chí đánh giá chất lượng của một báo cáo thẩm định giá bất động sản?
A. Độ dài của báo cáo.
B. Tính đầy đủ và chi tiết của thông tin.
C. Tính logic và chặt chẽ của phân tích.
D. Tính khách quan và thuyết phục của kết luận.
22. Giá trị thị trường (Market Value) khác với giá trị đầu tư (Investment Value) ở điểm nào?
A. Giá trị thị trường mang tính khách quan, dựa trên thị trường chung; giá trị đầu tư mang tính chủ quan, dựa trên nhu cầu và kỳ vọng của nhà đầu tư cụ thể.
B. Giá trị thị trường luôn cao hơn giá trị đầu tư.
C. Giá trị thị trường chỉ áp dụng cho bất động sản đã qua sử dụng, giá trị đầu tư cho bất động sản mới.
D. Giá trị thị trường được xác định bởi người mua, giá trị đầu tư được xác định bởi người bán.
23. Nhược điểm chính của phương pháp chi phí là gì?
A. Khó xác định chính xác khấu hao và lỗi thời.
B. Không áp dụng được cho bất động sản mới.
C. Đòi hỏi nhiều thông tin thị trường.
D. Tốn kém chi phí thực hiện.
24. Trong định giá bất động sản, 'nguyên tắc thay thế' (substitution) có nghĩa là gì?
A. Người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một bất động sản so với chi phí mua một bất động sản tương đương khác.
B. Giá trị bất động sản sẽ thay đổi theo thời gian.
C. Bất động sản có thể thay thế cho các loại tài sản khác.
D. Giá trị bất động sản được xác định bằng chi phí thay thế các bộ phận cấu thành.
25. Khi thẩm định giá một khu đất trống để xây dựng nhà ở, phương pháp nào sau đây thường được ưu tiên sử dụng?
A. Phương pháp thặng dư kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp.
B. Phương pháp thu nhập.
C. Phương pháp chi phí.
D. Chỉ sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
26. Trong quy trình thẩm định giá, bước nào sau đây KHÔNG thuộc giai đoạn thu thập thông tin?
A. Phân tích và so sánh dữ liệu thị trường.
B. Khảo sát thực tế bất động sản.
C. Thu thập thông tin về pháp lý bất động sản.
D. Nghiên cứu thị trường bất động sản khu vực.
27. Trong báo cáo thẩm định giá bất động sản, phần nào trình bày kết quả ước tính giá trị cuối cùng?
A. Kết luận về giá trị.
B. Mô tả bất động sản.
C. Phân tích thị trường.
D. Phương pháp thẩm định giá.
28. Yếu tố nào sau đây có thể làm tăng tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) trong định giá bất động sản?
A. Rủi ro đầu tư vào bất động sản tăng lên.
B. Lãi suất ngân hàng giảm.
C. Kỳ vọng tăng trưởng thu nhập từ bất động sản tăng.
D. Tình hình kinh tế vĩ mô ổn định.
29. Trong phương pháp chi phí, chi phí thay thế (replacement cost) khác với chi phí tái tạo (reproduction cost) như thế nào?
A. Chi phí thay thế là chi phí xây dựng công trình tương đương về công năng sử dụng bằng vật liệu và thiết kế hiện đại; chi phí tái tạo là chi phí xây dựng bản sao chính xác bằng vật liệu và thiết kế gốc.
B. Chi phí thay thế luôn cao hơn chi phí tái tạo.
C. Chi phí thay thế chỉ tính chi phí vật liệu, chi phí tái tạo bao gồm cả chi phí nhân công.
D. Chi phí thay thế áp dụng cho bất động sản mới, chi phí tái tạo cho bất động sản cũ.
30. Điều gì xảy ra với giá trị bất động sản khi lãi suất thế chấp giảm?
A. Giá trị bất động sản có xu hướng tăng.
B. Giá trị bất động sản có xu hướng giảm.
C. Giá trị bất động sản không thay đổi.
D. Chỉ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cao cấp.
