Đề 8 – Bài tập, đề thi trắc nghiệm online Định giá tài sản

Lãi suất chiết khấu (hay tỷ lệ chiết khấu) là tỷ lệ lợi nhuận yêu cầu, được sử dụng để quy đổi giá trị dòng tiền trong tương lai về giá trị hiện tại, phản ánh giá trị thời gian của tiền và rủi ro đầu tư.

Uy tín và mối quan hệ khách hàng (thường nằm trong Goodwill hoặc giá trị thương hiệu) là loại tài sản vô hình khó định giá nhất vì chúng khó định lượng, không có thị trường giao dịch rõ ràng và giá trị phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan, cảm nhận của khách hàng.

Giá trị thanh lý là giá trị thu được khi tài sản bị bán nhanh chóng trong tình huống khẩn cấp, thường là khi doanh nghiệp phá sản hoặc cần thanh lý tài sản để trả nợ. Nó thường thấp hơn giá trị thị trường thông thường.

Mô hình CAPM tập trung vào rủi ro hệ thống (hay rủi ro thị trường), là loại rủi ro không thể đa dạng hóa được. Rủi ro phi hệ thống (rủi ro đặc thù của doanh nghiệp) có thể được giảm thiểu thông qua đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Độ biến động (Volatility) đo lường mức độ dao động giá của tài sản trong một khoảng thời gian nhất định. Tài sản có độ biến động cao có nghĩa là giá của nó biến động mạnh và khó dự đoán, thường đi kèm với rủi ro cao hơn.

Giá trị thị trường là mức giá mà một tài sản có thể được giao dịch trên thị trường mở, phản ánh sự đồng thuận giữa người mua và người bán có đầy đủ thông tin và hành động một cách tự nguyện.

Giá trị nội tại là giá trị thực tế của tài sản dựa trên phân tích các yếu tố cơ bản của doanh nghiệp hoặc tài sản đó (ví dụ: dòng tiền, tài sản, triển vọng tăng trưởng), trong khi giá trị thị trường là giá giao dịch thực tế trên thị trường, phản ánh tâm lý và cung cầu.

Lãi suất chiết khấu và giá trị hiện tại có mối quan hệ nghịch biến. Khi lãi suất chiết khấu tăng, giá trị hiện tại của dòng tiền tương lai sẽ giảm đi, vì việc chiết khấu trở nên mạnh hơn (tiền tương lai ít giá trị hơn ở hiện tại).

Phân tích độ nhạy là một kỹ thuật quan trọng trong phương pháp DCF để kiểm tra mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi trong các giả định đầu vào (ví dụ: tốc độ tăng trưởng, lãi suất chiết khấu) đến kết quả định giá. Nó giúp đánh giá rủi ro và xác định các yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá trị.

FCFF (Dòng tiền tự do cho doanh nghiệp) đại diện cho dòng tiền tạo ra cho toàn bộ các nhà cung cấp vốn của doanh nghiệp (cả chủ sở hữu và chủ nợ), trong khi FCFE (Dòng tiền tự do cho vốn chủ sở hữu) chỉ đại diện cho dòng tiền còn lại sau khi đã thanh toán cho chủ nợ, dành cho chủ sở hữu vốn cổ phần.

Giá trị tài sản chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố khách quan như kinh tế vĩ mô, đặc điểm tài sản và điều kiện thị trường. Sở thích cá nhân của người định giá là yếu tố chủ quan và không nên ảnh hưởng đến quá trình định giá khách quan.

Giá trị sổ sách của tài sản được ghi nhận trên sổ sách kế toán dựa trên chi phí mua ban đầu của tài sản trừ đi phần khấu hao lũy kế đã được ghi nhận từ khi tài sản được đưa vào sử dụng. Nó phản ánh giá trị kế toán, không nhất thiết là giá trị thị trường.

Phương pháp so sánh thị trường phụ thuộc vào việc tìm kiếm các giao dịch tương đương gần đây. Khi tài sản là độc đáo, ít giao dịch hoặc thị trường thiếu thông tin, việc tìm kiếm các giao dịch so sánh trở nên khó khăn, làm giảm độ tin cậy của phương pháp.

Phương pháp so sánh thị trường (hay còn gọi là phương pháp giao dịch tương đương) định giá tài sản bằng cách xem xét giá bán của các tài sản tương tự trên thị trường.

Mô hình Black-Scholes là một mô hình nổi tiếng được sử dụng để định giá quyền chọn kiểu châu Âu, là loại quyền chọn chỉ có thể thực hiện vào ngày đáo hạn. Mô hình này có một số giả định và hạn chế nhất định, nhưng vẫn được sử dụng rộng rãi.

Phương pháp chi phí thay thế phù hợp để định giá các tài sản độc đáo hoặc chuyên biệt, khó tìm tài sản so sánh trên thị trường, như bất động sản đặc biệt. Nó dựa trên chi phí để tạo ra một tài sản tương đương mới.

Giá trị hợp lý (Fair Value) là một khái niệm quan trọng trong chuẩn mực kế toán, đặc biệt là IFRS và VAS, được sử dụng để đo lường và trình bày giá trị của tài sản và nợ phải trả trên báo cáo tài chính, phản ánh giá trị thị trường hoặc giá trị ước tính khách quan.

Phương pháp DCF trực tiếp dựa vào dòng tiền dự báo. Nếu dòng tiền dự báo bị thổi phồng (đánh giá quá cao), giá trị hiện tại tính toán được cũng sẽ bị cao hơn giá trị thực tế của tài sản, dẫn đến định giá sai lệch.

Giá trị doanh nghiệp (EV) đại diện cho giá trị của toàn bộ doanh nghiệp (bao gồm cả vốn chủ sở hữu và nợ), trong khi giá trị vốn chủ sở hữu (Equity Value) chỉ đại diện cho giá trị thuộc về cổ đông. EV phù hợp hơn khi so sánh các công ty có cấu trúc vốn khác nhau vì nó loại bỏ ảnh hưởng của đòn bẩy tài chính.

Mô hình Black-Scholes sử dụng các đầu vào chính như giá tài sản cơ sở, giá thực hiện quyền chọn, thời gian đáo hạn, lãi suất phi rủi ro và độ biến động của giá tài sản cơ sở. Tỷ lệ tăng trưởng doanh thu của công ty không phải là đầu vào trực tiếp của mô hình này.

Tỷ số P/E (Giá trên thu nhập) là một tỷ số định giá phổ biến được sử dụng trong phương pháp so sánh thị trường. Nó so sánh giá cổ phiếu của một công ty với thu nhập trên mỗi cổ phần (EPS) của công ty đó, giúp so sánh tương quan giá trị giữa các công ty tương tự.

Lãi suất thị trường (lợi suất yêu cầu) có tác động lớn nhất đến giá trái phiếu. Khi lãi suất thị trường tăng, lợi suất yêu cầu tăng, làm giảm giá trị hiện tại của dòng tiền trái phiếu và do đó giảm giá trái phiếu (và ngược lại).

Goodwill (Lợi thế thương mại) xuất hiện khi một công ty mua lại một công ty khác với giá cao hơn giá trị hợp lý của tài sản thuần (tài sản trừ nợ phải trả) của công ty bị mua lại. Phần chênh lệch này thường phản ánh giá trị vô hình như thương hiệu, mối quan hệ khách hàng, đội ngũ nhân viên giỏi, v.v.

Trong một thị trường hiệu quả, giá cổ phiếu được cho là phản ánh thông tin có sẵn. Ở mức độ hiệu quả khác nhau, thông tin được phản ánh có thể khác nhau. Tuy nhiên, ở mức độ hiệu quả vừa phải, giá cổ phiếu có thể dao động quanh giá trị nội tại do yếu tố tâm lý hoặc thông tin chưa được phản ánh đầy đủ ngay lập tức, nhưng xu hướng là sẽ điều chỉnh về giá trị nội tại trong dài hạn.

Các công ty khởi nghiệp giai đoạn đầu thường chưa có lợi nhuận hoặc dòng tiền ổn định, khiến các phương pháp định giá truyền thống như DCF hoặc so sánh P/E kém hiệu quả. Phương pháp Venture Capital hoặc First Chicago, dựa trên kịch bản và tiềm năng phát triển, phù hợp hơn cho giai đoạn này.

Sai sót phổ biến nhất trong phương pháp DCF là việc dự báo dòng tiền tương lai không chính xác, thường do quá lạc quan hoặc bi quan về triển vọng doanh nghiệp hoặc điều kiện kinh tế. Dự báo dòng tiền là yếu tố chủ quan và dễ mắc lỗi, ảnh hưởng lớn đến kết quả định giá.

Thu nhập ròng hoạt động (NOI) là một chỉ số quan trọng trong định giá bất động sản thu nhập. Nó được tính bằng doanh thu cho thuê trừ đi các chi phí hoạt động thường xuyên liên quan đến việc vận hành bất động sản, nhưng chưa bao gồm chi phí tài chính (lãi vay) và thuế thu nhập.

Vị trí của bất động sản ảnh hưởng lớn đến giá trị vì nó quyết định sự thuận tiện về giao thông, tiếp cận các tiện ích, môi trường sống xung quanh và tiềm năng phát triển trong tương lai, do đó tác động mạnh đến nhu cầu và giá trị.

Chiết khấu dòng tiền là quan trọng vì nó phản ánh nguyên tắc giá trị thời gian của tiền (tiền nhận được hôm nay có giá trị hơn tiền nhận được trong tương lai) và rủi ro (dòng tiền tương lai có tính không chắc chắn). Lãi suất chiết khấu thể hiện lợi nhuận yêu cầu để bù đắp cho rủi ro và giá trị thời gian của tiền.

Nguyên tắc `Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất` là nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động sản. Nó xác định rằng giá trị của bất động sản phải dựa trên mục đích sử dụng hợp lý, hợp pháp, khả thi về mặt tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho bất động sản đó.