Đề 12 – Bài tập, đề thi trắc nghiệm online Định giá tài sản

Goodwill phát sinh trong giao dịch mua doanh nghiệp, thể hiện phần giá trị vượt trội mà bên mua sẵn sàng trả thêm so với giá trị tài sản thuần có thể xác định được. Giá trị này thường đến từ thương hiệu mạnh, đội ngũ quản lý giỏi, hoặc lợi thế cạnh tranh khác.

Phương pháp hệ số nhân định giá (valuation multiples) được ưa chuộng vì tính đơn giản và nhanh chóng, đặc biệt khi có sẵn dữ liệu thị trường về các công ty hoặc tài sản so sánh. Nó hữu ích khi cần định giá sơ bộ hoặc so sánh tương đối giữa các tài sản.

FCFE (Free Cash Flow to Equity) chiết khấu dòng tiền chỉ dành cho cổ đông, sử dụng tỷ lệ chiết khấu là chi phí vốn chủ sở hữu. FCFF (Free Cash Flow to Firm) chiết khấu dòng tiền dành cho tất cả các nhà cung cấp vốn (cả chủ nợ và chủ sở hữu), sử dụng tỷ lệ chiết khấu là WACC.

WACC (Weighted Average Cost of Capital) là tỷ lệ chiết khấu được sử dụng trong phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) để chiết khấu dòng tiền tự do dự kiến của doanh nghiệp về giá trị hiện tại, từ đó xác định giá trị doanh nghiệp.

Nguyên tắc thận trọng trong kế toán và định giá yêu cầu khi có nhiều ước tính hợp lý về giá trị tài sản, nên chọn ước tính thấp hơn hoặc thận trọng hơn để tránh đánh giá quá cao tài sản và rủi ro tài chính.

Đối với các tài sản độc đáo, không có giao dịch so sánh hoặc dòng tiền không ổn định (như tác phẩm nghệ thuật, đồ cổ), phương pháp định giá tùy chỉnh (Appraisal Method) thường được sử dụng. Phương pháp này dựa vào kinh nghiệm và đánh giá chuyên môn của các chuyên gia định giá để ước tính giá trị.

Giá trị cuối kỳ (terminal value) trong mô hình DCF thể hiện giá trị hiện tại của tất cả dòng tiền dự kiến mà doanh nghiệp sẽ tạo ra sau giai đoạn dự báo chi tiết (thường là 5-10 năm). Nó chiếm phần lớn giá trị doanh nghiệp, đặc biệt đối với các doanh nghiệp tăng trưởng.

Phương pháp `sum-of-the-parts` (SOTP) định giá doanh nghiệp bằng cách định giá riêng lẻ từng bộ phận kinh doanh hoặc loại tài sản chính của doanh nghiệp, sau đó cộng tổng giá trị lại. Phương pháp này phù hợp khi doanh nghiệp có cơ cấu phức tạp và các bộ phận có đặc điểm kinh doanh khác nhau.

Mô hình Black-Scholes là một mô hình định giá quyền chọn phổ biến, dựa trên nhiều giả định, trong đó có giả định thị trường hiệu quả, không có chi phí giao dịch, và lãi suất phi rủi ro là cố định trong thời gian tồn tại của quyền chọn.

Giá cổ phiếu của công ty phát hành trái phiếu không trực tiếp ảnh hưởng đến giá trị trái phiếu. Giá trị trái phiếu chủ yếu phụ thuộc vào lãi suất coupon, lãi suất đáo hạn, thời gian đáo hạn và rủi ro tín dụng của trái phiếu.

Theo IFRS 13, giá trị hợp lý là giá sẽ nhận được khi bán một tài sản hoặc sẽ phải trả để chuyển giao một khoản nợ phải trả trong một giao dịch có tổ chức giữa các bên tham gia thị trường tại ngày định giá.

Ngân hàng thường quan tâm đến giá trị thị trường của bất động sản khi cho vay thế chấp, vì giá trị này phản ánh khả năng thu hồi vốn nếu người vay không trả được nợ và ngân hàng phải bán tài sản thế chấp.

Rủi ro lạm phát bất ngờ, mặc dù là một loại rủi ro kinh tế vĩ mô, nhưng không phải là một loại rủi ro được xem xét *trực tiếp* trong tỷ lệ chiết khấu khi định giá tài sản cụ thể. Tỷ lệ chiết khấu thường tập trung vào rủi ro thị trường (beta), rủi ro tín dụng và rủi ro hoạt động liên quan đến tài sản hoặc doanh nghiệp cụ thể.

So sánh giá với đối thủ cạnh tranh trên thị trường chứng khoán có thể hữu ích trong một số trường hợp, nhưng không phải là bước *bắt buộc* và *quan trọng* trong quy trình định giá tài sản nói chung. Các bước quan trọng hơn là xác định mục đích, thu thập thông tin, chọn phương pháp và đưa ra kết luận dựa trên phân tích.

Vị trí đắc địa mang lại lợi thế về khả năng tiếp cận, tiện ích xung quanh, tiềm năng phát triển, do đó ảnh hưởng lớn đến tiềm năng tạo thu nhập và giá trị của bất động sản.

Phương pháp chi phí thay thế tập trung vào chi phí để tạo ra một tài sản tương tự, mà không trực tiếp xem xét khả năng tài sản đó tạo ra thu nhập. Do đó, nó có thể không phản ánh đúng giá trị kinh tế thực tế của tài sản, đặc biệt là các tài sản tạo thu nhập.

Phương pháp so sánh thị trường (hay còn gọi là phương pháp thị trường) dựa trên nguyên tắc so sánh giá giao dịch của các tài sản tương tự để ước tính giá trị của tài sản mục tiêu.

Phương pháp miễn trừ tiền bản quyền định giá tài sản trí tuệ bằng cách ước tính giá trị hiện tại của các khoản tiền bản quyền mà chủ sở hữu sẽ tiết kiệm được nhờ việc sở hữu và sử dụng tài sản trí tuệ đó thay vì phải trả tiền bản quyền cho bên thứ ba.

Thiên kiến xác nhận (confirmation bias) là xu hướng con người tìm kiếm, giải thích, ủng hộ và ghi nhớ thông tin theo cách xác nhận niềm tin hoặc giả thuyết ban đầu của họ. Trong định giá, nó có thể khiến chuyên gia định giá chỉ tập trung vào thông tin ủng hộ kết quả mong muốn và bỏ qua thông tin mâu thuẫn.

Định giá tài sản là bắt buộc trong nhiều trường hợp theo quy định pháp luật, bao gồm M&A, IPO, thế chấp, báo cáo tài chính, thuế, và nhiều tình huống khác. Mục đích là đảm bảo tính minh bạch, công bằng và tuân thủ pháp luật trong các giao dịch và hoạt động kinh tế.

Giá trị thanh lý là giá trị ước tính của tài sản khi phải bán nhanh chóng, thường là trong tình huống doanh nghiệp gặp khó khăn tài chính hoặc thanh lý. Giá trị thanh lý thường thấp hơn giá trị thị trường do áp lực thời gian và tình trạng bán gấp.

Mục đích chính của định giá tài sản trong M&A là xác định giá trị thị trường hợp lý, làm cơ sở cho đàm phán giá mua bán công bằng giữa bên mua và bên bán.

Tỷ lệ chiết khấu trong DCF phản ánh mức lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư, bù đắp cho rủi ro khi đầu tư vào tài sản. Tỷ lệ chiết khấu càng cao thể hiện rủi ro càng lớn hoặc lợi nhuận kỳ vọng càng cao.

Giá trị thương hiệu tự tạo không được ghi nhận là tài sản vô hình trên bảng cân đối kế toán theo IFRS do khó xác định một cách đáng tin cậy và khách quan. Các tài sản vô hình khác như bằng sáng chế, quyền tác giả, phần mềm có thể được ghi nhận nếu đáp ứng các tiêu chí ghi nhận.

Lỗi phổ biến nhất khi sử dụng phương pháp so sánh thị trường là chọn các tài sản so sánh không thực sự tương đồng với tài sản mục tiêu về các đặc điểm quan trọng (ví dụ: quy mô, vị trí, chất lượng, thời gian giao dịch). Việc so sánh không tương đồng dẫn đến định giá sai lệch.

Hạn chế chính của việc sử dụng dữ liệu lịch sử là quá khứ không phải lúc nào cũng lặp lại trong tương lai. Các điều kiện kinh tế, ngành, cạnh tranh có thể thay đổi, làm cho dữ liệu lịch sử trở nên kém tin cậy để dự báo dòng tiền tương lai.

Trong môi trường lạm phát cao, cần điều chỉnh cả dòng tiền dự kiến và tỷ lệ chiết khấu để phản ánh tác động của lạm phát. Nếu không, định giá có thể không chính xác do không phản ánh đúng giá trị thực tế của dòng tiền trong tương lai.

Sử dụng các giả định không hợp lý hoặc thiếu căn cứ là yếu tố chính làm giảm độ tin cậy của kết quả định giá. Định giá tài sản phụ thuộc nhiều vào các giả định về tương lai (dòng tiền, tỷ lệ chiết khấu, tốc độ tăng trưởng), do đó, giả định sai lệch sẽ dẫn đến kết quả định giá không chính xác.

Phương pháp vốn chủ sở hữu rủi ro (Venture Capital Method) được thiết kế đặc biệt để định giá các công ty khởi nghiệp giai đoạn đầu, thường chưa có lợi nhuận ổn định. Phương pháp này tập trung vào tiềm năng tăng trưởng tương lai và mức lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư mạo hiểm.

Chi phí lịch sử đã bỏ ra để mua tài sản không phải là yếu tố quyết định giá trị hiện tại của tài sản. Giá trị tài sản phụ thuộc vào thu nhập tiềm năng, rủi ro và các yếu tố thị trường hiện tại và tương lai.