Đề 13 – Bài tập, đề thi trắc nghiệm online Định giá tài sản

Phương pháp so sánh công ty tương đương trực tiếp dựa trên các bội số thị trường (market multiples) hiện tại, do đó nó phản ánh nhanh chóng và trực tiếp hơn các biến động của thị trường so với phương pháp DCF, vốn dựa trên dự báo dòng tiền dài hạn và ít bị ảnh hưởng bởi biến động ngắn hạn.

Giá trị sổ sách là một giá trị kế toán lịch sử và không liên quan trực tiếp đến việc xác định tỷ lệ chiết khấu phù hợp. Tỷ lệ chiết khấu cần phản ánh rủi ro kinh doanh, lãi suất thị trường và cấu trúc vốn (đòn bẩy tài chính) của công ty.

Phương pháp chi phí thay thế (Replacement Cost Method) định giá tài sản dựa trên nguyên tắc rằng người mua sẽ không trả nhiều hơn chi phí để mua hoặc xây dựng một tài sản tương tự khác.

Tỷ lệ vốn hóa (Cap Rate) là tỷ lệ giữa thu nhập ròng từ hoạt động (NOI) hàng năm của bất động sản và giá trị thị trường của bất động sản đó. Nó được sử dụng trong phương pháp vốn hóa thu nhập để ước tính giá trị bất động sản bằng cách chia NOI cho Cap Rate.

Phân tích tình huống (Scenario Analysis) giúp đánh giá phạm vi giá trị có thể có của tài sản bằng cách xem xét các kịch bản kinh tế, ngành hoặc doanh nghiệp khác nhau (ví dụ: kịch bản tốt nhất, kịch bản xấu nhất, kịch bản cơ sở). Điều này giúp hiểu rõ hơn về rủi ro và cơ hội liên quan đến giá trị tài sản.

So với DCF, phương pháp so sánh công ty tương đương đơn giản hơn vì dựa trên các tỷ số thị trường có sẵn và ít yêu cầu dự báo chi tiết.

DCF rất nhạy cảm với các giả định về tăng trưởng doanh thu, biên lợi nhuận, và đặc biệt là tỷ lệ chiết khấu. Sai sót trong các giả định này có thể dẫn đến sai lệch lớn trong định giá.

Phương pháp giá trị thanh lý (Liquidation Value Method) phù hợp khi doanh nghiệp có nguy cơ phá sản hoặc cần xác định giá trị tài sản nếu doanh nghiệp bị thanh lý, thường thấp hơn giá trị doanh nghiệp hoạt động bình thường.

Phân tích độ nhạy (Sensitivity Analysis) giúp nhà định giá hiểu rõ hơn về mức độ rủi ro và sự không chắc chắn trong kết quả định giá DCF bằng cách kiểm tra xem giá trị định giá sẽ thay đổi như thế nào khi các giả định đầu vào (ví dụ: tỷ lệ tăng trưởng, tỷ lệ chiết khấu) thay đổi.

Phương pháp NAV phù hợp nhất cho các công ty có giá trị tài sản hữu hình chiếm phần lớn giá trị doanh nghiệp, như các công ty bất động sản hoặc quỹ đầu tư nắm giữ tài sản (holding companies).

Tỷ lệ chiết khấu càng cao, giá trị hiện tại của dòng tiền tương lai càng thấp. Do đó, khi tỷ lệ chiết khấu tăng, giá trị hiện tại của các dòng tiền vào của dự án giảm, dẫn đến NPV của dự án giảm xuống.

Phương pháp vốn hóa thu nhập (Income Capitalization Approach) đặc biệt phù hợp để định giá bất động sản cho thuê hoặc các tài sản tạo ra dòng thu nhập ổn định. Phương pháp này chuyển đổi dòng thu nhập dự kiến từ tài sản thành giá trị hiện tại bằng cách sử dụng tỷ lệ vốn hóa (capitalization rate).

Mô hình Black-Scholes ban đầu được phát triển để định giá quyền chọn kiểu châu Âu (European options), là loại quyền chọn chỉ có thể thực hiện vào ngày đáo hạn. Các mô hình phức tạp hơn thường được sử dụng để định giá quyền chọn kiểu Mỹ (American options) có thể thực hiện bất kỳ lúc nào trước ngày đáo hạn.

Chỉ số P/E là một trong những tỷ số tài chính phổ biến nhất được sử dụng trong phương pháp so sánh công ty tương đương để đánh giá giá trị tương đối của một công ty so với các công ty cùng ngành.

Dòng tiền tự do (FCF) là dòng tiền có sẵn cho tất cả các nhà cung cấp vốn của công ty (cả chủ nợ và chủ sở hữu vốn chủ sở hữu) sau khi đã trang trải chi phí hoạt động và đầu tư. Cổ tức chi trả cho cổ đông là sự phân phối dòng tiền tự do, không phải là một thành phần của FCF.

Tỷ lệ chiết khấu (Discount rate) phản ánh rủi ro và giá trị thời gian của tiền tệ. Một tỷ lệ chiết khấu cao sẽ làm giảm đáng kể giá trị hiện tại của dòng tiền tương lai, và ngược lại.

Giá trị nội tại (Intrinsic Value) là ước tính về giá trị thực sự của một tài sản dựa trên phân tích các yếu tố cơ bản (ví dụ: dòng tiền, tài sản, lợi nhuận), trong khi giá thị trường (Market Price) là giá mà tài sản đang được giao dịch trên thị trường, có thể bị ảnh hưởng bởi tâm lý thị trường và các yếu tố ngắn hạn khác.

Giá trị cuối kỳ (Terminal Value) trong DCF đại diện cho giá trị hiện tại của tất cả dòng tiền tự do dự kiến được tạo ra sau giai đoạn dự báo chi tiết (thường là 5-10 năm). Nó thường chiếm phần lớn giá trị doanh nghiệp trong mô hình DCF.

Phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá bất động sản dựa trên việc tìm kiếm và so sánh giá bán của các bất động sản tương đồng đã được giao dịch gần đây để ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu.

Chi phí khấu hao là một chi phí kế toán phi tiền mặt, nó không đại diện cho dòng tiền thực tế rời khỏi doanh nghiệp trong kỳ. Trong mô hình DCF, khấu hao thường được cộng ngược trở lại lợi nhuận sau thuế để tính toán dòng tiền tự do (FCF) vì nó là một chi phí không bằng tiền mặt.

Tài sản vô hình thường khó định giá chính xác nhất vì chúng không có hình thái vật chất, giá trị của chúng phụ thuộc vào nhiều yếu tố chủ quan và khó định lượng, đồng thời thiếu thị trường giao dịch minh bạch để so sánh.

Độ biến động (volatility) của giá tài sản cơ sở tăng làm tăng giá trị của quyền chọn mua (Call option) vì nó làm tăng khả năng giá tài sản cơ sở sẽ vượt qua giá thực hiện (strike price) trước ngày đáo hạn, mang lại lợi nhuận tiềm năng lớn hơn cho người nắm giữ quyền chọn.

Phương pháp so sánh giao dịch tương đương (Comparable Transaction Analysis) trực tiếp so sánh tài sản mục tiêu với các tài sản tương tự đã được giao dịch gần đây trên thị trường để xác định giá trị.

Doanh nghiệp khởi nghiệp giai đoạn đầu thường có dòng tiền không ổn định và ít dữ liệu so sánh. Phương pháp định giá dựa trên giai đoạn phát triển hoặc phương pháp vốn đầu tư mạo hiểm (Venture Capital Method) thường được sử dụng vì nó xem xét giai đoạn phát triển, tiềm năng tăng trưởng và các vòng gọi vốn.

Giá trị thị trường hợp lý (Fair Market Value) nhấn mạnh đến giao dịch tự nguyện, thông tin đầy đủ và hành động lý trí của cả người mua và người bán, không chỉ đơn thuần là giá trên thị trường chứng khoán hay giá cao nhất có thể.

Khi lãi suất thị trường chung (Yield to Maturity) tăng lên, các trái phiếu mới phát hành sẽ hấp dẫn hơn với lợi suất cao hơn. Để cạnh tranh, giá các trái phiếu cũ trên thị trường phải giảm xuống để tăng lợi suất hiện tại của chúng, do đó lãi suất thị trường và giá trái phiếu có mối quan hệ nghịch chiều.

Giá trị doanh nghiệp (EV) là tổng giá trị của tất cả các nguồn vốn của công ty (vốn chủ sở hữu, nợ và các khoản tương đương nợ), trong khi giá trị vốn chủ sở hữu (Equity Value) chỉ đại diện cho giá trị phần vốn thuộc về các cổ đông. EV thường lớn hơn Equity Value vì nó bao gồm cả giá trị nợ.

Giả định tốc độ tăng trưởng quá lạc quan, đặc biệt là trong giá trị cuối kỳ (Terminal Value) của mô hình DCF, là một lỗi phổ biến dẫn đến việc phóng đại dòng tiền tương lai và do đó định giá tài sản quá cao.

Phân tích giao dịch so sánh (Precedent Transaction Analysis) sử dụng dữ liệu từ các giao dịch mua bán sáp nhập (M&A) đã hoàn tất của các công ty tương tự, do đó nó đặc biệt hữu ích khi định giá các công ty tư nhân hoặc trong bối cảnh giao dịch M&A, nơi giá trị giao dịch thực tế được ưu tiên hơn giá trị thị trường công khai.

Ba trụ cột định giá phổ biến nhất thường được nhắc đến là: (1) Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF), (2) Phương pháp so sánh (Comparables - bao gồm cả công ty tương đương và giao dịch so sánh), và (3) Phương pháp chi phí (Cost Approach - bao gồm cả chi phí thay thế). Phương pháp giá trị tài sản ròng (NAV) ít được coi là một trong ba trụ cột chính, mà thường được xem là một phương pháp chuyên biệt cho một số loại tài sản nhất định.