Đề 14 – Bài tập, đề thi trắc nghiệm online Định giá tài sản

Định giá tài sản quan trọng trong quyết định đầu tư vì nó giúp nhà đầu tư so sánh giá trị thị trường của tài sản với giá trị nội tại (giá trị thực) ước tính. Từ đó, nhà đầu tư có thể đưa ra quyết định đầu tư hợp lý: mua nếu giá thị trường thấp hơn giá trị nội tại, bán nếu giá thị trường cao hơn, hoặc nắm giữ nếu giá thị trường phản ánh đúng giá trị nội tại.

Khi tỷ lệ chiết khấu tăng lên, giá trị hiện tại của các dòng tiền tương lai giảm xuống, do đó NPV của dự án đầu tư cũng giảm xuống. Tỷ lệ chiết khấu cao hơn phản ánh rủi ro cao hơn hoặc chi phí cơ hội vốn cao hơn.

Phương pháp thu nhập phù hợp nhất cho các tài sản tạo ra dòng tiền ổn định, như bất động sản cho thuê, doanh nghiệp đang hoạt động, hoặc cổ phiếu có cổ tức.

Khấu hao (Depreciation) là sự suy giảm giá trị của tài sản hữu hình theo thời gian do hao mòn vật lý, lỗi thời công nghệ hoặc sử dụng. Khấu hao được ghi nhận như một chi phí trong báo cáo tài chính và ảnh hưởng đến giá trị còn lại của tài sản.

Độ lệch chuẩn là một công cụ thống kê đo lường mức độ phân tán hoặc biến động của một tập dữ liệu. Trong định giá tài sản, độ lệch chuẩn của giá tài sản (hay biến động giá) thường được sử dụng như một thước đo rủi ro, ảnh hưởng đến tỷ lệ chiết khấu và giá trị tài sản.

Mô hình Black-Scholes là một mô hình toán học nổi tiếng được sử dụng để định giá quyền chọn kiểu châu Âu. Mô hình này dựa trên một số giả định nhất định về thị trường và tài sản cơ sở, và cung cấp một công thức để tính toán giá lý thuyết của quyền chọn.

Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) là một kỹ thuật định giá thuộc phương pháp thu nhập, dựa trên việc chiết khấu giá trị dòng tiền kỳ vọng trong tương lai về giá trị hiện tại.

Phân tích độ nhạy (Sensitivity Analysis) là một kỹ thuật được sử dụng để đánh giá mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi trong các giả định đầu vào (ví dụ: tỷ lệ chiết khấu, tốc độ tăng trưởng dòng tiền) đến kết quả định giá tài sản. Nó giúp xác định các yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá trị và đánh giá rủi ro định giá.

Chi phí sản xuất tài sản ít ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản tài chính. Giá trị tài sản tài chính chủ yếu phụ thuộc vào yếu tố thị trường, kinh tế vĩ mô, và hiệu quả hoạt động của tổ chức phát hành.

Theo nguyên tắc định giá tài sản, rủi ro và lợi nhuận có mối quan hệ đồng biến. Tài sản có rủi ro cao hơn đòi hỏi tỷ suất sinh lời kỳ vọng cao hơn để bù đắp cho rủi ro đó. Do đó, khi chiết khấu dòng tiền của tài sản rủi ro hơn (tài sản A) với tỷ lệ chiết khấu cao hơn, giá trị hiện tại của nó sẽ thấp hơn so với tài sản ít rủi ro hơn (tài sản B).

Chiết khấu dòng tiền (Discounting Cash Flows) là quá trình quy đổi giá trị dòng tiền dự kiến trong tương lai về giá trị hiện tại. Quá trình này sử dụng tỷ lệ chiết khấu để phản ánh giá trị thời gian của tiền và rủi ro của dòng tiền.

Lợi thế thương mại (Goodwill) phát sinh trong giao dịch mua bán doanh nghiệp khi giá mua cao hơn giá trị hợp lý của tài sản thuần (tài sản trừ nợ phải trả), phản ánh giá trị vô hình như thương hiệu, quan hệ khách hàng, năng lực quản lý,...

Giá trị thị trường là mức giá mà tài sản được giao dịch thực tế trên thị trường tại một thời điểm nhất định. Giá trị nội tại (hay giá trị thực) là giá trị lý thuyết của tài sản được xác định thông qua phân tích cơ bản, dựa trên các yếu tố nội tại của tài sản và kỳ vọng về dòng tiền tương lai.

Trong định giá bất động sản, `vị trí` là yếu tố quan trọng nhất, bao gồm địa điểm, khu vực lân cận, tiện ích xung quanh và các yếu tố môi trường ảnh hưởng đến giá trị.

Ô nhiễm môi trường xung quanh là yếu tố tiêu cực làm giảm sức hấp dẫn và giá trị của bất động sản. Các yếu tố khác như nâng cấp cơ sở hạ tầng, tăng trưởng kinh tế và giảm lãi suất vay thế chấp thường có xu hướng làm tăng giá trị bất động sản.

Mục đích chính của định giá tài sản là xác định giá trị thị trường hợp lý, làm cơ sở cho các quyết định kinh tế như mua bán, đầu tư, hoặc báo cáo tài chính.

Phương pháp chi phí định giá tài sản dựa trên chi phí để tạo ra một tài sản mới tương tự hoặc chi phí thay thế tài sản hiện có.

Giá trị trái phiếu và lãi suất thị trường có mối quan hệ nghịch biến. Khi lãi suất thị trường tăng lên, các trái phiếu mới phát hành sẽ có lợi suất cao hơn. Để trái phiếu cũ trở nên hấp dẫn hơn so với trái phiếu mới, giá của chúng phải giảm xuống để lợi suất hiện tại tăng lên, tương đương với lãi suất thị trường mới.

Phương pháp `giá trị sổ sách` (Book Value) dựa trên giá trị ghi nhận trên sổ sách kế toán. Nó thường phù hợp nhất để định giá các khoản mục tài sản ngắn hạn như hàng tồn kho, đặc biệt khi chúng có thời gian sử dụng ngắn và giá trị thị trường không khác biệt nhiều so với chi phí.

Mô hình chiết khấu cổ tức (DDM) là một phương pháp định giá cổ phiếu thuộc nhóm phương pháp thu nhập. Nó định giá cổ phiếu dựa trên giá trị hiện tại của các cổ tức dự kiến sẽ nhận được trong tương lai.

Phương pháp thị trường (hay phương pháp so sánh) định giá tài sản bằng cách so sánh nó với các tài sản tương tự đã được mua bán gần đây trên thị trường.

Phương pháp thị trường phụ thuộc vào việc tìm kiếm các giao dịch mua bán tài sản tương tự gần đây. Nếu thiếu dữ liệu so sánh phù hợp hoặc thị trường không hoạt động hiệu quả, độ chính xác của phương pháp này sẽ bị hạn chế.

Khi chiết khấu dòng tiền, cần xem xét tất cả các loại rủi ro có thể ảnh hưởng đến dòng tiền và giá trị tài sản, bao gồm rủi ro lạm phát, rủi ro thanh khoản, rủi ro tín dụng và các rủi ro kinh doanh khác.

Nguyên tắc `thận trọng` (Conservatism) trong kế toán yêu cầu rằng khi có sự không chắc chắn, nên thận trọng trong việc ghi nhận lợi nhuận và tài sản, và có xu hướng ghi nhận chi phí và nợ phải trả sớm hơn. Điều này có nghĩa là khi có nhiều giá trị hợp lý cho tài sản, nên chọn giá trị thấp hơn để tránh đánh giá quá cao giá trị tài sản.

Chỉ số P/E là một bội số so sánh được sử dụng phổ biến trong phương pháp thị trường để định giá cổ phiếu. Nó so sánh giá cổ phiếu hiện tại với thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS).

Phương pháp `giao dịch tương đương` (Precedent Transactions) là một phương pháp thị trường, định giá doanh nghiệp bằng cách xem xét giá trị của các doanh nghiệp tương tự đã được mua bán trong quá khứ.

Phương pháp `giá trị thanh lý` (Liquidation Value) thường được sử dụng để định giá tài sản trong trường hợp doanh nghiệp phá sản hoặc cần thanh lý tài sản nhanh chóng. Nó ước tính giá trị tài sản nếu chúng được bán riêng lẻ trong điều kiện thanh lý.

Phương pháp `miễn trừ tiền bản quyền` (Relief from Royalty) là một phương pháp thu nhập, ước tính giá trị tài sản vô hình dựa trên khoản tiền bản quyền mà chủ sở hữu đã `miễn trừ` bằng cách sở hữu và sử dụng tài sản đó thay vì phải trả tiền bản quyền cho bên thứ ba.

Một sai sót phổ biến khi sử dụng phương pháp DCF là chọn tỷ lệ chiết khấu không phù hợp. Tỷ lệ chiết khấu cần phản ánh đúng rủi ro của dòng tiền và chi phí cơ hội vốn. Sai sót trong việc chọn tỷ lệ chiết khấu có thể dẫn đến định giá sai lệch đáng kể.

Giá trị hợp lý (Fair Value) là giá mà một tài sản có thể được trao đổi giữa các bên có hiểu biết, có thiện chí và không bị ép buộc trong một giao dịch ngang giá.