1. Khi so sánh hai bất động sản tương tự về mọi mặt, nhưng một bất động sản có quyền sở hữu vĩnh viễn còn bất động sản kia chỉ có quyền thuê dài hạn, bất động sản nào sẽ có giá trị cao hơn?
A. Bất động sản có quyền thuê dài hạn
B. Bất động sản có quyền sở hữu vĩnh viễn
C. Giá trị tương đương nhau
D. Giá trị phụ thuộc vào thời hạn thuê còn lại
2. Phương pháp định giá bất động sản nào thường được sử dụng để định giá đất trống hoặc đất tiềm năng phát triển?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp so sánh trực tiếp
C. Phương pháp thặng dư
D. Phương pháp thu nhập trực tiếp
3. Trong báo cáo định giá bất động sản, phần nào thường trình bày kết quả định giá và các giả định quan trọng?
A. Phần giới thiệu
B. Phần mô tả bất động sản
C. Phần phân tích thị trường
D. Phần kết luận và chứng thư định giá
4. Trong định giá bất động sản, 'kiểm toán định giá' (valuation review) được thực hiện nhằm mục đích gì?
A. Thay thế báo cáo định giá ban đầu
B. Đánh giá tính hợp lý, khách quan và tuân thủ quy trình của báo cáo định giá
C. Thực hiện định giá lại từ đầu
D. Quảng bá dịch vụ định giá
5. Yếu tố nào sau đây thuộc về 'khấu hao chức năng′ của bất động sản?
A. Tường bị nứt do lún
B. Thiết kế nội thất lỗi thời
C. Mái nhà bị dột
D. Vị trí bất động sản không thuận lợi
6. Yếu tố nào sau đây **không** được coi là yếu tố vi mô ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?
A. Tình trạng pháp lý của bất động sản
B. Vị trí của bất động sản
C. Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội của khu vực
D. Đặc điểm kiến trúc và công năng sử dụng
7. Phương pháp định giá bất động sản nào có thể sử dụng kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF)?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp
B. Phương pháp chi phí
C. Phương pháp thặng dư
D. Phương pháp thu nhập (dòng tiền chiết khấu)
8. Phương pháp định giá bất động sản nào thường được sử dụng nhất cho các bất động sản đặc biệt, ít giao dịch trên thị trường, ví dụ như nhà thờ cổ hoặc di tích lịch sử?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp
B. Phương pháp chi phí
C. Phương pháp thặng dư
D. Phương pháp dòng tiền chiết khấu
9. Trong phương pháp thu nhập, 'thu nhập hoạt động ròng′ (Net Operating Income - NOI) được tính bằng cách nào?
A. Tổng doanh thu trừ đi chi phí tài chính
B. Tổng doanh thu trừ đi chi phí hoạt động
C. Tổng doanh thu trừ đi thuế thu nhập doanh nghiệp
D. Lợi nhuận trước thuế và lãi vay
10. Trong phương pháp chi phí, chi phí nào sau đây thường **không** được tính vào chi phí xây dựng lại hoặc thay thế?
A. Chi phí vật liệu xây dựng
B. Chi phí nhân công
C. Chi phí lãi vay trong quá trình xây dựng
D. Chi phí cơ hội của đất
11. Khi nào thì việc sử dụng nhiều phương pháp định giá bất động sản được khuyến khích?
A. Khi định giá bất động sản đơn giản như căn hộ chung cư
B. Khi định giá cho mục đích thế chấp ngân hàng
C. Khi định giá các bất động sản phức tạp hoặc có tính đặc thù cao
D. Khi cần định giá nhanh chóng và tiết kiệm chi phí
12. Trong định giá bất động sản, 'giá trị sử dụng′ (value in use) là gì?
A. Giá trị mà bất động sản mang lại cho một người sử dụng cụ thể
B. Giá trị thị trường đã điều chỉnh theo lạm phát
C. Giá trị thấp nhất có thể bán được
D. Giá trị bảo hiểm của bất động sản
13. Trong định giá bất động sản, 'giá trị đầu tư' (investment value) khác với 'giá trị thị trường′ (market value) ở điểm nào?
A. Giá trị đầu tư luôn cao hơn giá trị thị trường
B. Giá trị đầu tư mang tính chủ quan, phụ thuộc vào mục tiêu và yêu cầu của nhà đầu tư cụ thể
C. Giá trị thị trường không bao gồm yếu tố rủi ro
D. Giá trị đầu tư chỉ áp dụng cho bất động sản thương mại
14. Trong định giá bất động sản, 'thẩm định viên′ (appraiser) có vai trò chính là gì?
A. Mua và bán bất động sản
B. Quản lý bất động sản
C. Đưa ra ý kiến chuyên môn về giá trị bất động sản một cách độc lập và khách quan
D. Xây dựng và phát triển bất động sản
15. Khấu hao trong định giá bất động sản theo phương pháp chi phí bao gồm những loại nào?
A. Khấu hao vật lý, khấu hao chức năng và khấu hao kinh tế
B. Khấu hao hữu hình và khấu hao vô hình
C. Khấu hao lũy kế và khấu hao đường thẳng
D. Khấu hao kỹ thuật và khấu hao thương mại
16. Loại hình bất động sản nào sau đây thường **ít** phù hợp để định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp?
A. Căn hộ chung cư
B. Nhà phố liền kề
C. Khách sạn 5 sao độc đáo
D. Đất nền dự án
17. Trong phương pháp thặng dư, 'chi phí phát triển′ bao gồm những loại chi phí nào?
A. Chỉ chi phí xây dựng
B. Chi phí xây dựng, chi phí hạ tầng, chi phí pháp lý và chi phí bán hàng
C. Chi phí mua đất và chi phí xây dựng
D. Chi phí lãi vay và chi phí quản lý doanh nghiệp
18. Trong định giá bất động sản, thuật ngữ 'tỷ lệ chiết khấu′ (discount rate) trong phương pháp DCF thể hiện điều gì?
A. Tỷ lệ lạm phát dự kiến
B. Chi phí vốn của nhà đầu tư
C. Tỷ lệ tăng trưởng thu nhập dự kiến
D. Tỷ lệ khấu hao hàng năm
19. Yếu tố 'tình trạng pháp lý' của bất động sản ảnh hưởng đến giá trị như thế nào?
A. Không ảnh hưởng đến giá trị
B. Bất động sản có pháp lý rõ ràng thường có giá trị thấp hơn
C. Bất động sản có pháp lý rõ ràng thường có giá trị cao hơn và dễ giao dịch hơn
D. Chỉ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thương mại
20. Ưu điểm chính của phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá bất động sản là gì?
A. Đơn giản, dễ áp dụng và phản ánh trực tiếp thị trường
B. Phù hợp với mọi loại hình bất động sản
C. Không yêu cầu dữ liệu thị trường
D. Luôn cho kết quả chính xác tuyệt đối
21. Loại hình rủi ro nào sau đây **không** phải là rủi ro chính trong đầu tư bất động sản và ảnh hưởng đến định giá?
A. Rủi ro thị trường
B. Rủi ro lạm phát
C. Rủi ro lãi suất
D. Rủi ro… thiên thạch rơi
22. Hạn chế lớn nhất của phương pháp so sánh trực tiếp là gì?
A. Khó áp dụng cho bất động sản tạo thu nhập
B. Yêu cầu dữ liệu thị trường đáng tin cậy và so sánh tương đồng
C. Không tính đến yếu tố chi phí
D. Quá phức tạp và tốn thời gian
23. Đâu là một trong những thách thức lớn nhất trong định giá bất động sản trong bối cảnh thị trường biến động mạnh?
A. Thiếu phần mềm định giá
B. Dữ liệu thị trường quá khứ trở nên kém tin cậy để dự báo giá trị hiện tại và tương lai
C. Khách hàng không tin tưởng vào thẩm định viên
D. Chính phủ can thiệp quá sâu vào thị trường
24. Trong định giá bất động sản, 'giá trị thị trường′ được hiểu là gì?
A. Giá mà người bán mong muốn bán được
B. Giá cao nhất có thể đạt được trên thị trường
C. Mức giá ước tính hợp lý nhất mà tài sản có thể trao đổi trên thị trường mở tại một thời điểm định giá nhất định
D. Giá trị sổ sách kế toán của bất động sản
25. Loại hình bất động sản nào sau đây thường được định giá bằng phương pháp thu nhập là chủ yếu?
A. Nhà ở riêng lẻ
B. Đất nông nghiệp
C. Văn phòng cho thuê
D. Biệt thự nghỉ dưỡng
26. Điều chỉnh nào sau đây thường được thực hiện khi so sánh một bất động sản có diện tích đất lớn hơn với bất động sản mục tiêu trong phương pháp so sánh trực tiếp?
A. Điều chỉnh tăng giá bất động sản so sánh
B. Điều chỉnh giảm giá bất động sản so sánh
C. Không cần điều chỉnh vì diện tích đất không quan trọng
D. Điều chỉnh tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất
27. Yếu tố nào sau đây có thể làm tăng tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) trong định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập?
A. Lãi suất ngân hàng giảm
B. Rủi ro đầu tư vào bất động sản tăng lên
C. Nhu cầu thuê bất động sản tăng cao
D. Chi phí hoạt động của bất động sản giảm
28. Trong phương pháp thu nhập, tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) thể hiện điều gì?
A. Tỷ lệ lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu
B. Tỷ lệ lợi nhuận ròng hàng năm trên giá trị bất động sản
C. Tỷ lệ tăng trưởng giá trị bất động sản hàng năm
D. Tỷ lệ chi phí hoạt động trên tổng doanh thu
29. Khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, yếu tố nào sau đây cần được điều chỉnh khi so sánh bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu?
A. Màu sơn của tường
B. Loại cây trồng trong vườn
C. Thời điểm giao dịch
D. Số lượng phòng ngủ
30. Khi nào thì phương pháp chi phí thường được coi là phù hợp nhất để định giá bất động sản?
A. Khi thị trường bất động sản sôi động và có nhiều giao dịch
B. Khi bất động sản là mới xây dựng hoặc có mục đích sử dụng đặc biệt
C. Khi bất động sản tạo ra thu nhập ổn định
D. Khi cần định giá nhanh chóng và đơn giản
