1. Chi phí cơ hội của vốn (Opportunity Cost of Capital) ảnh hưởng đến định giá bất động sản như thế nào?
A. Không ảnh hưởng
B. Ảnh hưởng đến tỷ suất chiết khấu trong phương pháp thu nhập và chi phí
C. Chỉ ảnh hưởng đến phương pháp so sánh trực tiếp
D. Ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí xây dựng
2. Trong phương pháp chi phí, 'Chi phí xây dựng phần hoàn thiện′ bao gồm những gì?
A. Chi phí vật liệu xây dựng thô
B. Chi phí nhân công xây dựng phần thô
C. Chi phí lắp đặt nội thất và trang thiết bị gắn liền với công trình
D. Chi phí san lấp mặt bằng
3. Khấu hao trong định giá bất động sản KHÔNG bao gồm loại hình nào sau đây?
A. Khấu hao vật chất
B. Khấu hao chức năng
C. Khấu hao kinh tế
D. Khấu hao thương hiệu
4. Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) trong phương pháp thu nhập được tính bằng công thức nào?
A. Thu nhập ròng hoạt động ∕ Giá trị bất động sản
B. Giá trị bất động sản ∕ Thu nhập ròng hoạt động
C. Tổng thu nhập tiềm năng ∕ Chi phí hoạt động
D. Chi phí hoạt động ∕ Thu nhập ròng hoạt động
5. Phương pháp định giá bất động sản nào sau đây dựa trên việc so sánh bất động sản cần định giá với các bất động sản tương tự đã giao dịch thành công?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp thu nhập
C. Phương pháp so sánh trực tiếp
D. Phương pháp thặng dư
6. Trong định giá bất động sản, việc 'điều chỉnh theo vị trí' (location adjustment) thường được thực hiện như thế nào?
A. Điều chỉnh dựa trên diện tích bất động sản
B. Điều chỉnh dựa trên sự khác biệt về tiện ích và môi trường xung quanh
C. Điều chỉnh dựa trên chi phí xây dựng tại vị trí đó
D. Không cần điều chỉnh vị trí
7. Yếu tố nào sau đây có thể làm tăng tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) khi định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập?
A. Lãi suất ngân hàng giảm
B. Rủi ro đầu tư vào bất động sản tăng lên
C. Tăng trưởng kinh tế ổn định
D. Nhu cầu thuê bất động sản giảm
8. Loại hình bất động sản nào sau đây thường KHÓ định giá nhất bằng phương pháp so sánh trực tiếp?
A. Căn hộ chung cư
B. Nhà phố
C. Biệt thự
D. Bất động sản đặc biệt (ví dụ: nhà máy, khách sạn lớn)
9. Nguyên tắc 'Thay thế' (Substitution) trong định giá bất động sản có nghĩa là gì?
A. Giá trị của bất động sản được xác định bởi chi phí thay thế của nó
B. Người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một bất động sản so với chi phí mua một bất động sản tương tự khác
C. Giá trị bất động sản thay đổi theo thời gian
D. Bất động sản có thể thay thế cho các loại hình đầu tư khác
10. Trong định giá bất động sản, 'Giá trị sử dụng′ (Value in Use) khác với 'Giá trị thị trường′ (Market Value) như thế nào?
A. Giá trị sử dụng luôn cao hơn giá trị thị trường
B. Giá trị sử dụng phản ánh giá trị cho một người sử dụng cụ thể, giá trị thị trường phản ánh giá trị trên thị trường chung
C. Giá trị sử dụng chỉ áp dụng cho bất động sản công nghiệp, giá trị thị trường cho bất động sản dân cư
D. Giá trị sử dụng không tính đến yếu tố thời gian, giá trị thị trường thì có
11. Trong định giá bất động sản, 'giá trị thanh lý' (liquidation value) thường thấp hơn 'giá trị thị trường′ (market value) khi nào?
A. Khi thị trường bất động sản đang tăng trưởng
B. Khi thời gian bán bất động sản bị hạn chế (bán gấp)
C. Khi bất động sản nằm ở vị trí đắc địa
D. Khi bất động sản mới được xây dựng
12. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là yếu tố vi mô ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản?
A. Đặc điểm vật lý của bất động sản
B. Tình hình kinh tế vĩ mô của quốc gia
C. Tiện ích và dịch vụ xung quanh bất động sản
D. Quy hoạch và pháp lý liên quan đến bất động sản
13. Khái niệm 'Giá trị bảo hiểm′ (Insurable Value) trong bất động sản dùng để chỉ điều gì?
A. Giá trị thị trường của bất động sản
B. Chi phí tái tạo lại bất động sản trong trường hợp xảy ra sự cố
C. Giá trị sử dụng của bất động sản đối với chủ sở hữu
D. Giá trị thanh lý của bất động sản
14. Trong phương pháp thu nhập, 'Thu nhập tiềm năng′ (Potential Gross Income - PGI) là gì?
A. Tổng thu nhập thực tế thu được từ bất động sản
B. Tổng thu nhập tối đa có thể thu được từ bất động sản nếu cho thuê hết với giá thị trường
C. Thu nhập ròng hoạt động sau khi trừ chi phí
D. Thu nhập sau khi trừ thuế và các khoản nợ
15. Trong phương pháp thu nhập, 'Tỷ lệ trống′ (Vacancy Rate) ảnh hưởng đến 'Thu nhập ròng hoạt động′ (NOI) như thế nào?
A. Tỷ lệ trống không ảnh hưởng đến NOI
B. Tỷ lệ trống càng cao, NOI càng cao
C. Tỷ lệ trống càng cao, NOI càng thấp
D. Tỷ lệ trống chỉ ảnh hưởng đến thu nhập tiềm năng (PGI)
16. Khi định giá một khách sạn đang hoạt động, phương pháp định giá nào thường được ưu tiên sử dụng?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp so sánh trực tiếp
C. Phương pháp thu nhập
D. Phương pháp thặng dư
17. Yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng trực tiếp đến 'chi phí hoạt động′ (operating expenses) trong phương pháp thu nhập?
A. Chi phí quản lý bất động sản
B. Thuế bất động sản
C. Chi phí khấu hao
D. Chi phí bảo trì và sửa chữa
18. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, việc điều chỉnh giá bán của bất động sản so sánh khi nó có diện tích nhỏ hơn bất động sản mục tiêu sẽ được thực hiện như thế nào?
A. Không cần điều chỉnh
B. Điều chỉnh tăng giá bất động sản so sánh
C. Điều chỉnh giảm giá bất động sản so sánh
D. Điều chỉnh theo tỷ lệ tuyến tính
19. Phương pháp định giá đất nào thường được sử dụng cho đất nông nghiệp hoặc đất chưa phát triển?
A. Phương pháp thặng dư
B. Phương pháp chiết trừ
C. Phương pháp so sánh trực tiếp
D. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
20. Trong phương pháp chi phí, chi phí thay thế khác với chi phí tái tạo ở điểm nào?
A. Chi phí thay thế bao gồm cả chi phí đất, chi phí tái tạo thì không
B. Chi phí thay thế tính chi phí xây dựng công trình tương tự về công năng, chi phí tái tạo tính chi phí xây dựng bản sao chính xác
C. Chi phí thay thế đã bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư, chi phí tái tạo thì chưa
D. Chi phí thay thế chỉ áp dụng cho bất động sản mới, chi phí tái tạo cho bất động sản cũ
21. Yếu tố nào sau đây KHÔNG được coi là 'điểm mạnh′ của phương pháp so sánh trực tiếp?
A. Dễ hiểu và dễ áp dụng
B. Phản ánh trực tiếp thị trường
C. Độ chính xác cao trong mọi trường hợp
D. Sử dụng dữ liệu giao dịch thực tế
22. Trong định giá bất động sản, 'phân tích độ nhạy′ (sensitivity analysis) được sử dụng để làm gì?
A. Xác định giá trị trung bình của bất động sản
B. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đầu vào đến giá trị định giá
C. So sánh giá trị bất động sản với các bất động sản khác
D. Tính toán chi phí xây dựng bất động sản
23. Phương pháp thặng dư (Residual Method) thường được áp dụng để định giá loại hình bất động sản nào?
A. Đất nền dự án phát triển bất động sản
B. Căn hộ chung cư đã hoàn thiện
C. Nhà phố hiện hữu
D. Văn phòng cho thuê đang hoạt động
24. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, 'đơn vị so sánh′ (unit of comparison) có thể là gì?
A. Tổng giá bán bất động sản
B. Giá trên mét vuông diện tích
C. Giá trị thu nhập ròng hàng năm
D. Chi phí xây dựng trên mét khối
25. Yếu tố nào sau đây có thể làm giảm giá trị của một bất động sản?
A. Nâng cấp cơ sở hạ tầng khu vực
B. Xuất hiện các công trình gây ô nhiễm môi trường gần đó
C. Kinh tế khu vực tăng trưởng mạnh
D. Lãi suất cho vay mua nhà giảm
26. Sai sót phổ biến khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp là gì?
A. Sử dụng quá nhiều bất động sản so sánh
B. Điều chỉnh không đầy đủ hoặc không chính xác các yếu tố khác biệt
C. Tính toán chi phí xây dựng sai
D. Ước tính thu nhập tiềm năng không chính xác
27. Giá trị thị trường của một bất động sản được định nghĩa là gì?
A. Giá mà người bán mong muốn bán được
B. Giá mà người mua sẵn sàng trả
C. Mức giá ước tính hợp lý nhất mà tài sản có thể trao đổi trên thị trường tại một thời điểm định giá nhất định
D. Tổng chi phí đầu tư vào bất động sản
28. Khi thị trường bất động sản có dấu hiệu 'bong bóng′, điều gì thường xảy ra với tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate)?
A. Tỷ suất vốn hóa tăng
B. Tỷ suất vốn hóa giảm
C. Tỷ suất vốn hóa không đổi
D. Tỷ suất vốn hóa biến động ngẫu nhiên
29. Trong thẩm định giá bất động sản, 'Thời điểm thẩm định giá' có vai trò gì?
A. Xác định thời hạn sử dụng đất
B. Xác định thời điểm giao dịch bất động sản
C. Xác định mốc thời gian mà giá trị bất động sản được ước tính
D. Xác định thời điểm nộp thuế bất động sản
30. Khi nào thì phương pháp chi phí thường được xem là phù hợp nhất để định giá bất động sản?
A. Khi thị trường bất động sản sôi động
B. Khi bất động sản là công trình mới hoặc ít giao dịch trên thị trường
C. Khi bất động sản có thu nhập ổn định từ cho thuê
D. Khi cần định giá nhanh chóng và đơn giản
