1. Giả sử một bất động sản có tổng thu nhập cho thuê hàng năm là 200 triệu đồng và hệ số nhân tổng thu nhập (GRM) thị trường là 8. Giá trị ước tính của bất động sản theo GRM là bao nhiêu?
A. 25 triệu đồng.
B. 160 triệu đồng.
C. 1.6 tỷ đồng.
D. 208 triệu đồng.
2. Khi áp dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) để định giá bất động sản, yếu tố nào sau đây có vai trò QUAN TRỌNG NHẤT?
A. Chi phí xây dựng ban đầu của bất động sản.
B. Tỷ lệ chiết khấu phản ánh rủi ro của dòng tiền.
C. Giá trị thị trường của các bất động sản so sánh.
D. Diện tích xây dựng của bất động sản.
3. Trong quá trình định giá bất động sản, bước nào sau đây KHÔNG thuộc quy trình chuẩn?
A. Xác định vấn đề và phạm vi định giá.
B. Thu thập và phân tích dữ liệu.
C. Thương lượng giá với người mua tiềm năng.
D. Áp dụng các phương pháp định giá và tổng hợp kết quả.
4. Yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường của một bất động sản?
A. Tình trạng pháp lý của bất động sản.
B. Xu hướng thị trường bất động sản khu vực.
C. Cảm xúc cá nhân của người định giá về bất động sản.
D. Tiện ích hạ tầng xung quanh bất động sản.
5. Khái niệm 'giá trị thị trường′ trong định giá bất động sản được hiểu chính xác nhất là gì?
A. Mức giá mà người bán mong muốn nhận được.
B. Mức giá cao nhất mà người mua sẵn sàng trả.
C. Mức giá ước tính hợp lý nhất mà một bất động sản có thể trao đổi trên thị trường tự do tại một thời điểm định giá nhất định.
D. Mức giá trung bình của các bất động sản tương tự đã giao dịch.
6. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một dạng hao mòn của công trình xây dựng trong phương pháp chi phí?
A. Hao mòn vật lý do sử dụng và thời gian.
B. Hao mòn chức năng do thiết kế lỗi thời.
C. Hao mòn kinh tế do yếu tố bên ngoài bất động sản.
D. Hao mòn do biến động lãi suất ngân hàng.
7. Loại hình rủi ro nào sau đây là ĐẶC TRƯNG nhất trong đầu tư bất động sản và ảnh hưởng đến định giá?
A. Rủi ro lạm phát.
B. Rủi ro lãi suất.
C. Rủi ro thanh khoản.
D. Rủi ro thị trường.
8. Yếu tố nào sau đây được coi là quan trọng nhất khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá bất động sản?
A. Thời gian xây dựng công trình so sánh
B. Vị trí và đặc điểm tương đồng của các bất động sản so sánh
C. Giá trị xây dựng còn lại của công trình so sánh
D. Chi phí sửa chữa và cải tạo của bất động sản so sánh
9. Loại hình bất động sản nào sau đây thường được định giá bằng phương pháp thu nhập là chủ yếu?
A. Nhà ở gia đình.
B. Đất ở.
C. Khách sạn.
D. Nhà xưởng sản xuất.
10. Trong định giá bất động sản, 'giá trị đặc biệt′ (special value) thường phát sinh trong trường hợp nào?
A. Bất động sản nằm ở vị trí trung tâm thành phố.
B. Bất động sản có kiến trúc độc đáo, nổi bật.
C. Bất động sản mang lại lợi ích đặc biệt cho một người mua cụ thể, vượt quá giá trị thị trường.
D. Bất động sản được bán trong tình trạng khẩn cấp.
11. Trong báo cáo định giá bất động sản, phần nào KHÔNG bắt buộc phải có theo tiêu chuẩn định giá?
A. Mô tả chi tiết về bất động sản được định giá.
B. Phân tích thị trường bất động sản khu vực.
C. Thông tin cá nhân và kinh nghiệm của người định giá.
D. Giải thích các phương pháp định giá đã sử dụng và kết quả.
12. Điều gì là NHƯỢC ĐIỂM lớn nhất của phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá bất động sản?
A. Đòi hỏi nhiều dữ liệu thị trường.
B. Khó áp dụng cho bất động sản tạo thu nhập.
C. Tính chủ quan trong việc lựa chọn và điều chỉnh các bất động sản so sánh.
D. Tốn kém thời gian và chi phí thực hiện.
13. Trong định giá bất động sản, 'giá trị thanh lý' (liquidation value) thường được sử dụng trong trường hợp nào?
A. Định giá cho mục đích mua bán thông thường.
B. Định giá để thế chấp vay vốn ngân hàng.
C. Định giá khi bất động sản cần được bán nhanh chóng trong tình trạng khẩn cấp.
D. Định giá để tính thuế bất động sản.
14. Trong phương pháp thu nhập, thu nhập ròng hoạt động (Net Operating Income - NOI) được tính bằng cách nào?
A. Tổng doanh thu trừ chi phí vốn.
B. Tổng doanh thu trừ chi phí hoạt động.
C. Tổng doanh thu trừ thuế thu nhập.
D. Tổng doanh thu trừ chi phí lãi vay.
15. Loại hình bất động sản nào sau đây thường KHÓ định giá chính xác nhất bằng phương pháp so sánh trực tiếp?
A. Căn hộ chung cư.
B. Nhà phố liền kề.
C. Biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp.
D. Đất nông nghiệp.
16. Trong định giá bất động sản, 'giá trị sử dụng′ (value in use) khác biệt với 'giá trị thị trường′ chủ yếu ở điểm nào?
A. Giá trị sử dụng luôn cao hơn giá trị thị trường.
B. Giá trị thị trường mang tính chủ quan, giá trị sử dụng mang tính khách quan.
C. Giá trị sử dụng phản ánh giá trị cho một người sử dụng cụ thể, trong khi giá trị thị trường mang tính phổ quát.
D. Giá trị thị trường chỉ áp dụng cho mục đích mua bán, giá trị sử dụng cho mục đích bảo hiểm.
17. Phương pháp thặng dư trong định giá bất động sản thường được áp dụng cho loại hình bất động sản nào?
A. Đất nền dự án phát triển.
B. Nhà ở đã hoàn thiện.
C. Văn phòng cho thuê.
D. Cửa hàng bán lẻ.
18. Khi nào thì việc sử dụng phương pháp chi phí để định giá bất động sản là phù hợp và đáng tin cậy nhất?
A. Khi thị trường bất động sản biến động mạnh.
B. Khi bất động sản là công trình mới hoặc tương đối mới.
C. Khi bất động sản tạo ra thu nhập ổn định từ cho thuê.
D. Khi có nhiều giao dịch bất động sản so sánh trên thị trường.
19. Nguyên tắc 'Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất′ (Highest and Best Use) trong định giá bất động sản nhằm mục đích gì?
A. Xác định mức giá tối đa mà người mua sẵn sàng trả.
B. Xác định mục đích sử dụng hợp pháp, khả thi về vật chất, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho bất động sản.
C. Xác định chi phí xây dựng thấp nhất để tạo ra giá trị.
D. Xác định thời gian sử dụng bất động sản hiệu quả nhất.
20. Trong định giá bất động sản, 'giá trị bảo hiểm′ (insurable value) thường được xác định dựa trên yếu tố nào?
A. Giá trị thị trường của bất động sản.
B. Chi phí tái tạo hoặc thay thế công trình xây dựng.
C. Giá trị sử dụng của bất động sản.
D. Giá trị đầu tư của bất động sản.
21. Trong phương pháp chi phí, chi phí thay thế khác biệt với chi phí tái tạo chủ yếu ở điểm nào?
A. Chi phí thay thế tính đến sự lỗi thời về công nghệ và thiết kế.
B. Chi phí tái tạo bao gồm chi phí đất đai, còn chi phí thay thế thì không.
C. Chi phí thay thế luôn cao hơn chi phí tái tạo.
D. Chi phí tái tạo chỉ áp dụng cho công trình mới, còn chi phí thay thế cho công trình cũ.
22. Phương pháp định giá bất động sản nào xem xét giá trị đất đai tách biệt với giá trị công trình xây dựng trên đất?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp.
B. Phương pháp thu nhập.
C. Phương pháp chi phí.
D. Phương pháp thặng dư.
23. Yếu tố nào sau đây có thể làm giảm giá trị của một bất động sản do yếu tố bên ngoài (hao mòn kinh tế)?
A. Vật liệu xây dựng kém chất lượng.
B. Thiết kế công năng không hợp lý.
C. Ô nhiễm môi trường xung quanh.
D. Tuổi đời công trình đã cao.
24. Điều gì xảy ra với giá trị bất động sản nếu tỷ lệ vốn hóa (capitalization rate) trên thị trường tăng lên, với các yếu tố khác không đổi?
A. Giá trị bất động sản tăng lên.
B. Giá trị bất động sản giảm xuống.
C. Giá trị bất động sản không thay đổi.
D. Không đủ thông tin để xác định.
25. Trong định giá bất động sản, hệ số nhân tổng thu nhập (Gross Rent Multiplier - GRM) được tính bằng công thức nào?
A. Giá bán ∕ Thu nhập ròng hàng năm
B. Thu nhập ròng hàng năm ∕ Giá bán
C. Giá bán ∕ Tổng thu nhập cho thuê hàng năm
D. Tổng thu nhập cho thuê hàng năm ∕ Giá bán
26. Trong phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF), 'giá trị cuối kỳ' (terminal value) đại diện cho yếu tố nào?
A. Giá trị bất động sản ở thời điểm hiện tại.
B. Giá trị dòng tiền trong giai đoạn dự báo chi tiết.
C. Giá trị hiện tại của dòng tiền trong giai đoạn dự báo chi tiết.
D. Giá trị của tất cả dòng tiền sau giai đoạn dự báo chi tiết.
27. Trong định giá bất động sản, điều chỉnh giá trị cho các yếu tố khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu thường được thực hiện theo thứ tự nào?
A. Đặc điểm tài chính, điều kiện bán hàng, đặc điểm vị trí, đặc điểm vật chất.
B. Đặc điểm vật chất, đặc điểm vị trí, điều kiện bán hàng, đặc điểm tài chính.
C. Điều kiện bán hàng, đặc điểm tài chính, đặc điểm vật chất, đặc điểm vị trí.
D. Đặc điểm vị trí, đặc điểm vật chất, đặc điểm tài chính, điều kiện bán hàng.
28. Phương pháp định giá bất động sản nào thường được sử dụng NHẤT cho các loại hình bất động sản đặc biệt, ít giao dịch trên thị trường như nhà thờ, bệnh viện?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp.
B. Phương pháp thu nhập.
C. Phương pháp chi phí.
D. Phương pháp thặng dư.
29. Ưu điểm chính của phương pháp thu nhập trong định giá bất động sản cho thuê là gì?
A. Đơn giản, dễ thực hiện và ít tốn kém.
B. Phản ánh trực tiếp khả năng sinh lời của bất động sản.
C. Luôn cho kết quả định giá cao hơn các phương pháp khác.
D. Phù hợp với mọi loại hình bất động sản.
30. Giả sử tỷ lệ vốn hóa (capitalization rate) phù hợp cho một loại hình bất động sản là 10% và thu nhập ròng hoạt động (NOI) hàng năm là 500 triệu đồng. Giá trị bất động sản theo phương pháp vốn hóa trực tiếp là bao nhiêu?
A. 5 tỷ đồng.
B. 50 tỷ đồng.
C. 500 triệu đồng.
D. 50 triệu đồng.
