Đề 12 – Bài tập, đề thi trắc nghiệm online Định giá bất động sản

1. Nguyên tắc `Đóng góp′ (Contribution) trong định giá bất động sản nói về điều gì?

A. Giá trị của một bộ phận của bất động sản được xác định bởi mức độ đóng góp của nó vào tổng giá trị của toàn bộ bất động sản.

B. Giá trị bất động sản tăng lên theo thời gian.

C. Chi phí đầu tư vào bất động sản phải tương xứng với lợi nhuận thu được.

D. Giá trị bất động sản bị ảnh hưởng bởi môi trường xung quanh.

2. Trong định giá bất động sản, `Thời gian tiếp thị hợp lý` (Reasonable Marketing Time) có ý nghĩa gì?

A. Thời gian tối đa để hoàn thành báo cáo định giá.

B. Thời gian dự kiến để bán được bất động sản với giá trị thị trường.

C. Thời gian tối thiểu để tìm kiếm bất động sản so sánh.

D. Thời gian gia hạn hợp đồng định giá.

3. Trong định giá bất động sản, `Giá trị thanh lý` (Liquidation Value) thường thấp hơn `Giá trị thị trường′ vì lý do chính nào?

A. Giá trị thanh lý không tính đến chi phí giao dịch.

B. Giá trị thanh lý giả định bán nhanh trong điều kiện áp lực thời gian, không phải thị trường mở và đủ thời gian.

C. Giá trị thanh lý chỉ áp dụng cho bất động sản cũ, giá trị thị trường cho bất động sản mới.

D. Giá trị thanh lý không được xác định bởi chuyên gia định giá.

4. Trong định giá đất trống, phương pháp `phân tích thặng dư` (residual land value) thường được sử dụng khi nào?

A. Khi đất trống nằm ở vị trí hẻo lánh, ít tiềm năng phát triển.

B. Khi đất trống có tiềm năng phát triển thành dự án bất động sản.

C. Khi đất trống đã có sẵn công trình xây dựng dang dở.

D. Khi đất trống được sử dụng cho mục đích nông nghiệp.

5. Trong phương pháp thu nhập, tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) được sử dụng để làm gì?

A. Tính chi phí xây dựng lại bất động sản.

B. Tính giá trị bất động sản dựa trên thu nhập ròng từ bất động sản.

C. Tính tỷ lệ lấp đầy dự kiến của bất động sản cho thuê.

D. Tính chi phí hoạt động hàng năm của bất động sản.

6. Trong phương pháp chi phí, chi phí `gián tiếp′ KHÔNG bao gồm loại chi phí nào sau đây?

A. Chi phí thiết kế kiến trúc.

B. Chi phí xin giấy phép xây dựng.

C. Chi phí vật liệu xây dựng chính.

D. Chi phí quản lý dự án.

7. Phương pháp định giá bất động sản nào chủ yếu dựa trên việc so sánh tài sản mục tiêu với các tài sản tương đồng đã bán gần đây?

A. Phương pháp chi phí

B. Phương pháp thu nhập

C. Phương pháp so sánh trực tiếp

D. Phương pháp thặng dư

8. Trong phương pháp chi phí, chi phí thay thế khác với chi phí tái tạo chủ yếu ở điểm nào?

A. Chi phí thay thế bao gồm chi phí đất, chi phí tái tạo thì không.

B. Chi phí thay thế tính chi phí xây dựng công trình tương tự về công năng, chi phí tái tạo tính chi phí xây dựng bản sao chính xác.

C. Chi phí thay thế sử dụng cho nhà mới, chi phí tái tạo sử dụng cho nhà cũ.

D. Chi phí thay thế tính theo giá thị trường hiện tại, chi phí tái tạo tính theo giá gốc.

9. Trong định giá bất động sản, điều chỉnh giá trị nào sau đây thường được thực hiện khi so sánh một tài sản mục tiêu có đặc điểm kém hơn so với tài sản so sánh?

A. Cộng thêm vào giá của tài sản so sánh.

B. Trừ đi khỏi giá của tài sản so sánh.

C. Không điều chỉnh gì cả.

D. Nhân với hệ số điều chỉnh.

10. Trong định giá bất động sản, `Giá trị đặc biệt′ (Special Value) khác với `Giá trị thị trường′ ở điểm nào?

A. Giá trị đặc biệt luôn cao hơn giá trị thị trường.

B. Giá trị đặc biệt phản ánh giá trị cho một người mua cụ thể, có lợi ích đặc biệt với tài sản, trong khi giá trị thị trường là giá trị phổ quát trên thị trường.

C. Giá trị đặc biệt chỉ áp dụng cho bất động sản đặc biệt, giá trị thị trường áp dụng cho bất động sản thông thường.

D. Giá trị đặc biệt được xác định bởi người bán, giá trị thị trường được xác định bởi chuyên gia định giá.

11. Điều gì KHÔNG phải là một yếu tố cần xem xét khi so sánh các bất động sản tương đồng trong phương pháp so sánh trực tiếp?

A. Vị trí và môi trường xung quanh.

B. Thời gian bán gần đây.

C. Phong cách kiến trúc ưa thích của người định giá.

D. Đặc điểm vật lý và tình trạng tài sản.

12. Điều gì KHÔNG phải là mục tiêu của việc định giá bất động sản?

A. Xác định giá trị thị trường để mua bán.

B. Đảm bảo lợi nhuận tối đa cho người định giá.

C. Làm cơ sở cho việc thế chấp vay vốn.

D. Tính thuế bất động sản.

13. Điều gì có thể gây ra `khấu hao chức năng′ (functional obsolescence) cho một bất động sản?

A. Sự xuống cấp do thời gian và sử dụng.

B. Thay đổi trong nhu cầu hoặc tiêu chuẩn của thị trường khiến thiết kế hoặc công năng của bất động sản trở nên lỗi thời.

C. Các yếu tố kinh tế tiêu cực bên ngoài bất động sản.

D. Thiên tai hoặc hỏa hoạn.

14. Giá trị thị trường của bất động sản được định nghĩa chính xác nhất là gì?

A. Giá mà người bán mong muốn nhận được.

B. Giá trị bất động sản được ghi trong sổ sách kế toán.

C. Giá ước tính hợp lý nhất mà tài sản có thể trao đổi trên thị trường mở, giữa người mua và người bán tự nguyện, có đầy đủ thông tin.

D. Giá trị bảo hiểm của bất động sản.

15. Trong định giá bất động sản, khái niệm `Giá trị bảo hiểm′ (Insurable Value) thường dùng để chỉ giá trị nào?

A. Giá trị thị trường của bất động sản.

B. Chi phí tái tạo lại công trình xây dựng trên đất.

C. Giá trị đất và công trình xây dựng cộng lại.

D. Giá trị thanh lý nhanh của bất động sản.

16. Loại hình báo cáo định giá bất động sản nào cung cấp kết quả định giá dưới dạng ước tính khoảng giá trị thay vì một con số giá trị duy nhất?

A. Báo cáo định giá đầy đủ (Full Appraisal Report).

B. Báo cáo định giá rút gọn (Summary Appraisal Report).

C. Báo cáo định giá giới hạn (Limited Appraisal Report).

D. Báo cáo định giá bằng miệng (Oral Appraisal Report).

17. Bước đầu tiên trong quy trình định giá bất động sản thường là gì?

A. Thu thập và phân tích dữ liệu thị trường.

B. Xác định vấn đề định giá (mục đích và đối tượng định giá).

C. Áp dụng các phương pháp định giá.

D. Lập báo cáo định giá.

18. Loại hình bất động sản nào sau đây thường KHÔNG phù hợp để định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp?

A. Căn hộ chung cư.

B. Nhà phố liền kề.

C. Nhà máy sản xuất chuyên biệt.

D. Biệt thự đơn lập.

19. Loại hình bất động sản nào sau đây thường được định giá bằng phương pháp thu nhập là chủ yếu?

A. Nhà ở riêng lẻ

B. Đất nông nghiệp

C. Văn phòng cho thuê

D. Biệt thự nghỉ dưỡng

20. Khi thị trường bất động sản có dấu hiệu `bong bóng′, điều gì thường xảy ra với giá trị bất động sản?

A. Giá trị bất động sản giảm mạnh.

B. Giá trị bất động sản tăng nhanh và vượt quá giá trị thực.

C. Giá trị bất động sản ổn định.

D. Giá trị bất động sản biến động không lường trước.

21. Phương pháp định giá nào thường được sử dụng để định giá các bất động sản đặc biệt, ít có giao dịch so sánh trên thị trường (ví dụ: nhà thờ, bảo tàng)?

A. Phương pháp so sánh trực tiếp.

B. Phương pháp chi phí.

C. Phương pháp thu nhập.

D. Phương pháp thặng dư.

22. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?

A. Vị trí

B. Kích thước và diện tích

C. Màu sơn tường hiện tại

D. Tình trạng pháp lý

23. Khấu hao trong định giá bất động sản (phương pháp chi phí) KHÔNG bao gồm loại hình nào sau đây?

A. Khấu hao vật lý

B. Khấu hao chức năng

C. Khấu hao kinh tế

D. Khấu hao thương hiệu

24. Hệ số nhân tổng thu nhập (Gross Income Multiplier - GIM) được tính bằng công thức nào?

A. Giá bán ∕ Thu nhập ròng hàng năm

B. Thu nhập ròng hàng năm ∕ Giá bán

C. Giá bán ∕ Tổng thu nhập hàng năm

D. Tổng thu nhập hàng năm ∕ Giá bán

25. Loại hình rủi ro nào sau đây liên quan đến sự thay đổi của lãi suất, ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?

A. Rủi ro pháp lý.

B. Rủi ro thị trường.

C. Rủi ro tài chính.

D. Rủi ro hoạt động.

26. Trong phương pháp thu nhập, `Thu nhập ròng hoạt động′ (Net Operating Income - NOI) được tính bằng cách nào?

A. Tổng thu nhập tiềm năng trừ đi tổng chi phí hoạt động.

B. Tổng thu nhập tiềm năng trừ đi chi phí khấu hao.

C. Tổng thu nhập thực tế trừ đi chi phí vốn.

D. Tổng thu nhập gộp trừ đi chi phí thuế.

27. Nguyên tắc cơ bản nào trong định giá bất động sản khẳng định rằng giá trị của một tài sản có xu hướng bị ảnh hưởng bởi giá của các tài sản tương tự, có thể thay thế trên thị trường?

A. Nguyên tắc dự kiến

B. Nguyên tắc thay thế

C. Nguyên tắc đóng góp

D. Nguyên tắc cân bằng

28. Chức năng chính của một chuyên gia định giá bất động sản là gì?

A. Quản lý bất động sản.

B. Môi giới bất động sản.

C. Đưa ra ý kiến chuyên môn về giá trị của bất động sản.

D. Phát triển dự án bất động sản.

29. Yếu tố nào sau đây có thể làm tăng tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) trong định giá bất động sản?

A. Lãi suất cho vay giảm.

B. Rủi ro đầu tư vào bất động sản tăng.

C. Kỳ vọng tăng trưởng thu nhập từ bất động sản tăng.

D. Nhu cầu thuê bất động sản tăng mạnh.

30. Khi định giá một bất động sản đang cho thuê, điều gì quan trọng nhất cần xem xét trong hợp đồng thuê?

A. Màu sắc sơn tường trong hợp đồng.

B. Thời hạn thuê còn lại và mức giá thuê hiện tại.

C. Số lượng cây xanh xung quanh bất động sản được ghi trong hợp đồng.

D. Điều khoản về việc sửa chữa nhỏ do người thuê thực hiện.