Đề 11 – Bài tập, đề thi trắc nghiệm online Định giá bất động sản

1. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (VAS) quy định về điều gì?

A. Giá sàn và giá trần bất động sản.

B. Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thẩm định giá.

C. Thuế và phí liên quan đến giao dịch bất động sản.

D. Quy hoạch sử dụng đất và xây dựng.

2. Trong phương pháp so sánh giao dịch, khi bất động sản so sánh có diện tích nhỏ hơn bất động sản mục tiêu, cần thực hiện điều chỉnh như thế nào?

A. Điều chỉnh tăng giá bất động sản so sánh.

B. Điều chỉnh giảm giá bất động sản so sánh.

C. Không cần điều chỉnh vì diện tích không quan trọng.

D. Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm diện tích chênh lệch.

3. Đâu KHÔNG phải là một ứng dụng của định giá bất động sản?

A. Mua bán, chuyển nhượng bất động sản.

B. Thế chấp vay vốn ngân hàng.

C. Tính thuế bất động sản.

D. Quản lý nhân sự trong công ty bất động sản.

4. Đâu là bước đầu tiên trong quy trình định giá bất động sản?

A. Thu thập dữ liệu thị trường.

B. Xác định vấn đề định giá.

C. Phân tích và đối chiếu dữ liệu.

D. Lập báo cáo định giá.

5. Trong báo cáo định giá bất động sản, phần nào KHÔNG thể hiện ý kiến chủ quan của người định giá?

A. Phân tích thị trường.

B. Mô tả đặc điểm bất động sản.

C. Lựa chọn phương pháp định giá.

D. Ước tính giá trị bất động sản.

6. Trong định giá bất động sản, `tính thanh khoản′ của tài sản ảnh hưởng như thế nào đến giá trị?

A. Bất động sản có tính thanh khoản cao hơn thường có giá trị thấp hơn.

B. Bất động sản có tính thanh khoản cao hơn thường có giá trị cao hơn.

C. Tính thanh khoản không ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

D. Tính thanh khoản chỉ ảnh hưởng đến chi phí giao dịch bất động sản.

7. Yếu tố `quy hoạch sử dụng đất′ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thế nào?

A. Quy hoạch không ảnh hưởng đến giá trị hiện tại, chỉ ảnh hưởng đến tiềm năng tương lai.

B. Quy hoạch hạn chế mục đích sử dụng có thể làm giảm giá trị bất động sản.

C. Quy hoạch luôn làm tăng giá trị bất động sản do đảm bảo tính ổn định.

D. Quy hoạch chỉ ảnh hưởng đến giá trị đất đai, không ảnh hưởng đến giá trị công trình trên đất.

8. Trong định giá bất động sản, `phân tích độ nhạy′ (sensitivity analysis) được sử dụng để làm gì?

A. Xác định mức độ chính xác tuyệt đối của giá trị.

B. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi các yếu tố đầu vào đến giá trị.

C. So sánh giá trị của nhiều bất động sản khác nhau.

D. Dự báo xu hướng giá bất động sản trong tương lai.

9. Phương pháp định giá bất động sản nào phù hợp nhất để định giá một tòa nhà văn phòng cho thuê?

A. Phương pháp chi phí.

B. Phương pháp so sánh giao dịch.

C. Phương pháp thu nhập.

D. Phương pháp thặng dư.

10. Trong định giá bất động sản, `kiểm định giá` (valuation review) là quá trình:

A. Tự định giá lại bất động sản sau một thời gian.

B. Đánh giá chất lượng và tính hợp lý của báo cáo định giá đã thực hiện.

C. So sánh giá trị định giá với giá thị trường thực tế.

D. Điều chỉnh giá trị định giá theo biến động thị trường.

11. Đâu là hạn chế chính của phương pháp chi phí trong định giá bất động sản?

A. Khó xác định chi phí xây dựng chính xác.

B. Không phản ánh được giá trị thị trường và yếu tố cung cầu.

C. Chỉ áp dụng được cho bất động sản mới xây dựng.

D. Tốn nhiều thời gian và chi phí thực hiện.

12. Khấu hao trong định giá bất động sản KHÔNG bao gồm loại nào sau đây?

A. Khấu hao vật chất.

B. Khấu hao chức năng.

C. Khấu hao kinh tế.

D. Khấu hao thương hiệu.

13. Loại hình bất động sản nào thường được định giá bằng phương pháp chi phí là chủ yếu?

A. Đất nền dự án.

B. Căn hộ chung cư.

C. Nhà xưởng, nhà máy.

D. Trung tâm thương mại.

14. Trong phương pháp so sánh giao dịch, việc điều chỉnh giá bán của bất động sản so sánh được thực hiện khi nào?

A. Khi bất động sản so sánh có giá bán cao hơn bất động sản mục tiêu.

B. Khi bất động sản so sánh có các đặc điểm khác biệt so với bất động sản mục tiêu.

C. Khi thị trường bất động sản biến động.

D. Khi người định giá không chắc chắn về giá trị.

15. Trong báo cáo định giá bất động sản, `giá trị thị trường′ thường được định nghĩa là:

A. Giá mà người bán mong muốn bán được.

B. Giá mà người mua sẵn sàng trả.

C. Mức giá ước tính hợp lý nhất mà bất động sản có thể được giao dịch trên thị trường mở tại thời điểm định giá.

D. Tổng chi phí đầu tư vào bất động sản.

16. Nguyên tắc `Thay thế` trong định giá bất động sản phát biểu rằng:

A. Giá trị của bất động sản tăng lên theo thời gian.

B. Người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một bất động sản so với chi phí mua một bất động sản thay thế tương đương.

C. Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào chi phí xây dựng lại nó.

D. Giá trị bất động sản bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài.

17. Giá trị nào sau đây KHÔNG phải là một loại giá trị thường được sử dụng trong định giá bất động sản?

A. Giá trị thị trường.

B. Giá trị bảo hiểm.

C. Giá trị sổ sách.

D. Giá trị đầu tư.

18. Yếu tố nào sau đây có thể làm giảm giá trị của một bất động sản?

A. Nâng cấp cơ sở hạ tầng khu vực.

B. Quy hoạch phát triển khu dân cư mới lân cận.

C. Ô nhiễm môi trường xung quanh.

D. Xu hướng giảm lãi suất vay mua nhà.

19. Yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất khi xác định giá trị thị trường của một bất động sản?

A. Chi phí xây dựng lại bất động sản đó.

B. Giá trị sử dụng chủ quan của người mua tiềm năng.

C. Giá của các bất động sản tương tự đã bán gần đây.

D. Mong muốn lợi nhuận của người bán.

20. Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) trong định giá bất động sản thể hiện điều gì?

A. Tỷ lệ tăng trưởng giá trị bất động sản hàng năm.

B. Tỷ lệ lợi nhuận ròng hàng năm trên giá trị bất động sản.

C. Tỷ lệ chi phí hoạt động trên tổng thu nhập.

D. Tỷ lệ vay vốn trên tổng giá trị bất động sản.

21. Yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng trực tiếp đến `giá trị ngoại cảnh′ của bất động sản?

A. Hệ thống giao thông khu vực.

B. Chất lượng xây dựng của tòa nhà.

C. Môi trường sống xung quanh.

D. Tiện ích công cộng lân cận.

22. Loại hình rủi ro nào sau đây KHÔNG liên quan trực tiếp đến định giá bất động sản?

A. Rủi ro thị trường.

B. Rủi ro pháp lý.

C. Rủi ro hoạt động.

D. Rủi ro tín dụng.

23. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là yếu tố vi mô ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?

A. Vị trí của bất động sản.

B. Tình trạng vật lý của bất động sản.

C. Lãi suất ngân hàng.

D. Tiện ích xung quanh bất động sản.

24. Trong phương pháp thu nhập, `Thu nhập hoạt động ròng′ (NOI) được tính bằng cách nào?

A. Tổng doanh thu - Chi phí vốn.

B. Tổng doanh thu - Chi phí hoạt động.

C. Tổng doanh thu - Thuế thu nhập doanh nghiệp.

D. Tổng doanh thu - Chi phí tài chính.

25. Hệ số nhân tổng thu nhập (Gross Rent Multiplier - GRM) được tính bằng công thức nào?

A. Giá bán ∕ Thu nhập hoạt động ròng (NOI).

B. Thu nhập hoạt động ròng (NOI) ∕ Giá bán.

C. Giá bán ∕ Tổng thu nhập cho thuê.

D. Tổng thu nhập cho thuê ∕ Giá bán.

26. Giá trị `sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất′ (Highest and Best Use) của một khu đất trống là gì?

A. Mục đích sử dụng hiện tại của khu đất.

B. Mục đích sử dụng mang lại lợi nhuận cao nhất, hợp pháp, khả thi về vật lý và tài chính.

C. Mục đích sử dụng được chính quyền địa phương khuyến khích.

D. Mục đích sử dụng phù hợp với quy hoạch dài hạn của khu vực.

27. Trong phương pháp thu nhập, tỷ suất chiết khấu (Discount Rate) phản ánh điều gì?

A. Tỷ lệ lạm phát dự kiến.

B. Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư đối với bất động sản có rủi ro tương đương.

C. Chi phí hoạt động bình quân của bất động sản.

D. Tỷ lệ tăng trưởng thu nhập dự kiến.

28. Phương pháp `Dòng tiền chiết khấu′ (Discounted Cash Flow - DCF) phù hợp nhất để định giá loại bất động sản nào?

A. Nhà ở riêng lẻ.

B. Đất nông nghiệp.

C. Dự án bất động sản đang phát triển.

D. Cửa hàng bán lẻ nhỏ.

29. Khi nào thì việc định giá bất động sản là BẮT BUỘC theo quy định pháp luật?

A. Khi mua bán bất động sản giữa cá nhân với nhau.

B. Khi thế chấp bất động sản tại ngân hàng thương mại nhà nước.

C. Khi cho thuê bất động sản.

D. Khi thừa kế bất động sản.

30. Khi định giá một bất động sản đặc biệt (ví dụ: di tích lịch sử), phương pháp nào có thể được sử dụng bổ sung để phản ánh giá trị phi kinh tế?

A. Phương pháp chi phí tái tạo.

B. Phương pháp chi phí thay thế.

C. Phương pháp định giá giá trị đặc biệt.

D. Phương pháp thặng dư phát triển.