1. Sai sót phổ biến nào cần tránh khi áp dụng phương pháp so sánh giao dịch?
A. Chỉ so sánh với các bất động sản có vị trí địa lý giống hệt
B. Không điều chỉnh các khác biệt đáng kể giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu
C. Luôn chọn bất động sản so sánh có giá bán cao nhất
D. Chỉ sử dụng dữ liệu giao dịch trong vòng 1 năm trở lại đây
2. Trong phương pháp so sánh giao dịch, việc điều chỉnh giá bán của bất động sản so sánh được thực hiện như thế nào khi bất động sản so sánh có đặc điểm tốt hơn so với bất động sản mục tiêu?
A. Giá bán của bất động sản so sánh được cộng thêm
B. Giá bán của bất động sản so sánh được trừ đi
C. Không cần điều chỉnh
D. Giá bán của bất động sản so sánh được nhân lên
3. Phương pháp chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF) thường được sử dụng trong phương pháp định giá nào?
A. Phương pháp so sánh giao dịch
B. Phương pháp chi phí
C. Phương pháp thu nhập
D. Phương pháp thặng dư
4. Loại hình thẩm định giá bất động sản nào được yêu cầu phổ biến nhất trong giao dịch thế chấp mua nhà?
A. Thẩm định giá thị trường
B. Thẩm định giá trị bảo hiểm
C. Thẩm định giá trị thanh lý
D. Thẩm định giá trị đầu tư
5. Trong phương pháp thu nhập, 'thu nhập hoạt động ròng′ (NOI) được tính bằng cách nào?
A. Tổng thu nhập tiềm năng trừ đi chi phí hoạt động
B. Tổng thu nhập hiệu quả trừ đi chi phí hoạt động
C. Tổng thu nhập tiềm năng trừ đi chi phí vốn
D. Tổng thu nhập hiệu quả trừ đi chi phí vốn
6. Nguyên tắc 'dự đoán′ (Anticipation) trong định giá bất động sản có nghĩa là gì?
A. Giá trị bất động sản dựa trên chi phí lịch sử
B. Giá trị bất động sản dựa trên kỳ vọng về lợi ích tương lai
C. Giá trị bất động sản dựa trên giá bán trong quá khứ
D. Giá trị bất động sản không thay đổi theo thời gian
7. Trong phương pháp thu nhập, 'tỷ lệ trống′ (vacancy rate) ảnh hưởng đến yếu tố nào trong công thức tính toán?
A. Chi phí hoạt động
B. Thu nhập hoạt động ròng (NOI)
C. Tổng thu nhập tiềm năng
D. Giá trị bất động sản
8. Trong định giá bất động sản, 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất′ (Highest and Best Use) có nghĩa là gì?
A. Sử dụng hiện tại của bất động sản
B. Sử dụng mang lại giá trị cao nhất, hợp pháp, khả thi về tài chính và khả năng thực hiện
C. Sử dụng được quy định trong quy hoạch
D. Sử dụng mang lại lợi ích xã hội lớn nhất
9. Loại hình bất động sản nào sau đây KHÔNG thường được định giá bằng phương pháp thu nhập?
A. Căn hộ cho thuê
B. Văn phòng cho thuê
C. Nhà xưởng cho thuê
D. Nhà ở để ở
10. Chỉ số nào sau đây KHÔNG được sử dụng phổ biến để đo lường hiệu suất đầu tư bất động sản?
A. Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE)
B. Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate)
C. Hệ số giá trên thu nhập (P∕E Ratio)
D. Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)
11. Trong phương pháp chi phí, 'giá trị đất′ thường được xác định bằng phương pháp nào?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp thu nhập
C. Phương pháp so sánh giao dịch
D. Phương pháp thặng dư
12. Trong thẩm định giá bất động sản, 'ngày có hiệu lực của giá trị' là gì?
A. Ngày báo cáo thẩm định giá được phát hành
B. Ngày tiến hành khảo sát bất động sản
C. Ngày mà giá trị thẩm định được xác định là chính xác
D. Ngày cụ thể mà giá trị bất động sản được ước tính
13. Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) trong phương pháp thu nhập được tính bằng công thức nào?
A. Thu nhập hoạt động ròng (NOI) ∕ Giá trị bất động sản
B. Giá trị bất động sản ∕ Thu nhập hoạt động ròng (NOI)
C. Tổng thu nhập tiềm năng ∕ Giá trị bất động sản
D. Chi phí hoạt động ∕ Thu nhập hoạt động ròng (NOI)
14. Loại hình rủi ro nào sau đây đặc trưng cho đầu tư bất động sản?
A. Rủi ro hệ thống
B. Rủi ro phi hệ thống
C. Rủi ro thanh khoản
D. Tất cả các loại rủi ro trên
15. Trong thẩm định giá, việc 'kiểm tra thực tế' (site inspection) nhằm mục đích chính là gì?
A. Xác định chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản
B. Thu thập thông tin chi tiết về tình trạng vật lý, đặc điểm và môi trường xung quanh bất động sản
C. Đàm phán giá với người bán hoặc người mua
D. Đánh giá hồ sơ pháp lý liên quan đến bất động sản
16. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động sản?
A. Nguyên tắc thay thế
B. Nguyên tắc đóng góp
C. Nguyên tắc cung và cầu
D. Nguyên tắc độc quyền thương hiệu
17. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một phần của 'bộ ba bất động sản′ (physical, legal, and economic characteristics)?
A. Đặc điểm vật lý (Physical)
B. Đặc điểm pháp lý (Legal)
C. Đặc điểm kinh tế (Economic)
D. Đặc điểm xã hội (Social)
18. Trong định giá bất động sản, 'khảo sát hiện trạng′ (due diligence) thường được thực hiện trước giai đoạn nào?
A. Giai đoạn hoàn thành báo cáo thẩm định giá
B. Giai đoạn phân tích và so sánh dữ liệu thị trường
C. Giai đoạn kiểm tra thực tế bất động sản
D. Giai đoạn xác định mục đích và phạm vi thẩm định giá
19. Trong định giá bất động sản, 'phân tích thị trường′ (market analysis) bao gồm việc nghiên cứu yếu tố nào?
A. Chỉ yếu tố cung và cầu
B. Chỉ yếu tố kinh tế vĩ mô
C. Cung, cầu, xu hướng giá cả, điều kiện kinh tế khu vực và quốc gia
D. Chỉ yếu tố pháp lý và quy hoạch
20. Yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản?
A. Vị trí
B. Kích thước và diện tích
C. Lãi suất ngân hàng hiện hành
D. Màu sơn tường bên trong
21. Phương pháp định giá bất động sản nào thường được sử dụng nhất cho nhà ở gia đình?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp so sánh giao dịch
C. Phương pháp thu nhập
D. Phương pháp thặng dư
22. Yếu tố 'quy hoạch sử dụng đất′ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thông qua khía cạnh nào?
A. Đặc điểm vật lý
B. Đặc điểm pháp lý
C. Đặc điểm kinh tế
D. Tất cả các khía cạnh trên
23. Khái niệm 'giá trị thị trường′ trong định giá bất động sản được định nghĩa là gì?
A. Giá mà người bán mong muốn nhận được
B. Giá mà người mua sẵn sàng trả
C. Giá ước tính hợp lý nhất mà bất động sản có thể được bán trên thị trường mở
D. Giá trị bảo hiểm của bất động sản
24. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một loại hình điều chỉnh thường gặp trong phương pháp so sánh giao dịch?
A. Điều chỉnh về vị trí
B. Điều chỉnh về thời gian bán
C. Điều chỉnh về đặc điểm tài chính của người mua
D. Điều chỉnh về tình trạng và đặc điểm vật lý
25. Loại hình lỗi thời nào KHÔNG được xem xét trong định giá bất động sản?
A. Lỗi thời chức năng
B. Lỗi thời kinh tế
C. Lỗi thời vật lý
D. Lỗi thời cá nhân
26. Trong phương pháp chi phí, chi phí thay thế khác với chi phí tái tạo ở điểm nào?
A. Chi phí thay thế bao gồm chi phí đất đai, chi phí tái tạo thì không
B. Chi phí thay thế sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại, chi phí tái tạo phục dựng chính xác bản gốc
C. Chi phí thay thế luôn cao hơn chi phí tái tạo
D. Chi phí tái tạo chỉ áp dụng cho bất động sản cũ, chi phí thay thế cho bất động sản mới
27. Khái niệm 'giá trị bảo hiểm′ của bất động sản khác với 'giá trị thị trường′ như thế nào?
A. Giá trị bảo hiểm luôn cao hơn giá trị thị trường
B. Giá trị bảo hiểm thường chỉ bao gồm chi phí tái thiết công trình, không bao gồm giá trị đất
C. Giá trị thị trường chỉ được sử dụng cho mục đích mua bán, giá trị bảo hiểm cho mục đích bảo hiểm
D. Giá trị thị trường và giá trị bảo hiểm là giống nhau
28. Trong phương pháp chi phí, 'chi phí gián tiếp′ (indirect costs) bao gồm loại chi phí nào?
A. Chi phí vật liệu xây dựng
B. Chi phí nhân công xây dựng
C. Chi phí thiết kế, giấy phép xây dựng, lãi vay trong quá trình xây dựng
D. Chi phí san lấp mặt bằng
29. Khi nào phương pháp thặng dư được sử dụng phù hợp nhất trong định giá bất động sản?
A. Khi định giá nhà ở hiện hữu
B. Khi định giá đất trống để phát triển
C. Khi định giá tòa nhà văn phòng đang hoạt động
D. Khi định giá trung tâm thương mại đã cho thuê ổn định
30. Khi nào thì việc sử dụng 'phương pháp định giá tự động′ (Automated Valuation Model - AVM) là phù hợp nhất?
A. Cho các bất động sản phức tạp hoặc có giá trị cao
B. Cho mục đích thế chấp ngân hàng
C. Cho mục đích tham khảo nhanh, sơ bộ về giá trị, hoặc danh mục lớn bất động sản
D. Cho mục đích tranh chấp pháp lý về giá trị
