Đề 1 – Bài tập, đề thi trắc nghiệm online Nguyên lý thẩm định giá

1. Trong thẩm định giá, việc phân tích `sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất′ thường được thực hiện trước khi áp dụng các phương pháp thẩm định giá nào?

A. Phương pháp chi phí

B. Phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập

C. Phương pháp giá trị còn lại

D. Tất cả các phương pháp thẩm định giá

2. Nguyên lý nào cho rằng giá trị tài sản chịu tác động bởi sự biến động liên tục của các yếu tố kinh tế, xã hội, chính trị và môi trường?

A. Nguyên lý thay đổi

B. Nguyên lý cân bằng

C. Nguyên lý phù hợp

D. Nguyên lý sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

3. Nguyên lý nào trong thẩm định giá giúp giải thích hiện tượng `bong bóng′ bất động sản, khi giá tăng phi lý so với giá trị thực?

A. Nguyên lý đóng góp

B. Nguyên lý dự kiến lợi ích (kỳ vọng quá mức)

C. Nguyên lý cân bằng

D. Nguyên lý phù hợp

4. Một khu dân cư có nhiều ngôi nhà tương tự về kích thước và kiểu dáng. Theo nguyên lý phù hợp, ngôi nhà nào có khả năng có giá trị cao nhất?

A. Ngôi nhà được sơn màu sắc nổi bật nhất.

B. Ngôi nhà có thiết kế khác biệt hoàn toàn với các ngôi nhà còn lại.

C. Ngôi nhà được duy trì tốt nhất và có cảnh quan đẹp mắt, phù hợp với tổng thể khu vực.

D. Ngôi nhà có diện tích lớn nhất trong khu vực.

5. Nguyên lý `tăng và giảm năng suất′ thường được áp dụng để phân tích loại chi phí nào trong thẩm định giá?

A. Chi phí hoạt động thường xuyên.

B. Chi phí cải tạo và nâng cấp tài sản.

C. Chi phí khấu hao tài sản.

D. Chi phí cơ hội.

6. Trong thẩm định giá doanh nghiệp, nguyên lý dự kiến lợi ích được thể hiện rõ nhất qua phương pháp thẩm định giá nào?

A. Phương pháp chi phí

B. Phương pháp so sánh

C. Phương pháp thu nhập (dòng tiền chiết khấu - DCF)

D. Phương pháp giá trị tài sản ròng

7. Trong bối cảnh thẩm định giá, nguyên lý `phù hợp′ (conformity) nhấn mạnh điều gì?

A. Giá trị tài sản tăng khi nó khác biệt với các tài sản xung quanh.

B. Giá trị tài sản cao nhất khi nó phù hợp với môi trường và các tài sản lân cận.

C. Sự phù hợp không ảnh hưởng đến giá trị tài sản.

D. Giá trị tài sản giảm khi nó quá phù hợp với các tài sản khác.

8. Khi thẩm định giá một tài sản đặc biệt, ít giao dịch trên thị trường, nguyên lý nào trở nên đặc biệt quan trọng?

A. Nguyên lý cung và cầu

B. Nguyên lý thay thế

C. Nguyên lý phù hợp

D. Nguyên lý cạnh tranh

9. Nguyên lý cân bằng trong thẩm định giá nhấn mạnh sự cân bằng giữa các yếu tố nào để đạt được giá trị cao nhất?

A. Cung và cầu.

B. Các yếu tố sản xuất: đất đai, lao động, vốn và quản lý.

C. Yếu tố nội tại và ngoại tại.

D. Giá trị hiện tại và giá trị tương lai.

10. Điều gì có thể phá vỡ `sự cân bằng′ trong nguyên lý cân bằng, dẫn đến giảm giá trị tài sản?

A. Cải thiện cơ sở hạ tầng giao thông.

B. Tăng cường quản lý và bảo trì tài sản.

C. Thiếu hụt vốn đầu tư hoặc quản lý yếu kém.

D. Nhu cầu thị trường tăng cao.

11. Trong thẩm định giá bất động sản, nguyên lý nào giải thích rằng giá trị gia tăng của một cải tạo phụ thuộc vào mức độ đóng góp của cải tạo đó vào tổng giá trị tài sản, chứ không phải chi phí cải tạo?

A. Nguyên lý cung và cầu

B. Nguyên lý đóng góp

C. Nguyên lý cạnh tranh

D. Nguyên lý ngoại ứng

12. Nguyên lý `tăng và giảm năng suất′ (increasing and decreasing returns) trong thẩm định giá liên quan đến yếu tố nào?

A. Mối quan hệ giữa chi phí đầu vào và lợi nhuận đầu ra khi cải tạo tài sản.

B. Sự thay đổi giá trị tài sản theo thời gian do lạm phát.

C. Ảnh hưởng của quy mô tài sản đến giá trị.

D. Tác động của lãi suất đến giá trị tài sản.

13. Nguyên lý nào giải thích tại sao hai tài sản giống hệt nhau về mặt vật lý nhưng ở hai vị trí khác nhau lại có giá trị khác nhau?

A. Nguyên lý thay đổi

B. Nguyên lý ngoại ứng

C. Nguyên lý phù hợp

D. Nguyên lý thay thế

14. Nguyên lý sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất giúp xác định giá trị thị trường của tài sản dựa trên điều gì?

A. Giá trị sử dụng hiện tại của tài sản.

B. Giá trị tiềm năng cao nhất mà tài sản có thể mang lại.

C. Chi phí xây dựng lại tài sản.

D. Giá trị trung bình của các tài sản tương tự.

15. Yếu tố `môi trường ô nhiễm′ thuộc nguyên lý ngoại ứng sẽ tác động đến giá trị bất động sản như thế nào?

A. Làm tăng giá trị bất động sản.

B. Làm giảm giá trị bất động sản.

C. Không ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

D. Chỉ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thương mại.

16. Nguyên lý `ngoại ứng′ (externalities) trong thẩm định giá đề cập đến yếu tố nào?

A. Các yếu tố bên trong tài sản ảnh hưởng đến giá trị.

B. Các yếu tố bên ngoài tài sản, nằm ngoài sự kiểm soát của chủ sở hữu, ảnh hưởng đến giá trị.

C. Chi phí ngoại sinh liên quan đến thẩm định giá.

D. Sự tác động của chính sách ngoại giao đến giá trị tài sản.

17. Nguyên lý nào trong thẩm định giá cảnh báo rằng việc đầu tư quá mức vào cải tạo có thể không mang lại lợi nhuận tương xứng, thậm chí làm giảm giá trị?

A. Nguyên lý tăng và giảm năng suất

B. Nguyên lý cân bằng

C. Nguyên lý đóng góp

D. Nguyên lý phù hợp

18. Điều gì sẽ xảy ra với giá trị tài sản theo nguyên lý cung và cầu, nếu nhu cầu thị trường tăng mạnh trong khi nguồn cung không đổi?

A. Giá trị tài sản sẽ giảm.

B. Giá trị tài sản sẽ tăng.

C. Giá trị tài sản không đổi.

D. Giá trị tài sản biến động không lường trước.

19. Giả sử một khu vực có cơ sở hạ tầng giao thông được cải thiện đáng kể. Theo nguyên lý ngoại ứng, điều này sẽ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong khu vực như thế nào?

A. Giá trị bất động sản sẽ giảm.

B. Giá trị bất động sản sẽ tăng.

C. Giá trị bất động sản không đổi.

D. Chỉ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thương mại, không ảnh hưởng dân cư.

20. Trong thẩm định giá, nguyên lý `thay đổi′ đòi hỏi thẩm định viên phải làm gì?

A. Chỉ sử dụng dữ liệu thị trường hiện tại.

B. Xem xét xu hướng thị trường và dự báo thay đổi trong tương lai.

C. Bỏ qua các yếu tố kinh tế vĩ mô.

D. Giả định thị trường luôn ổn định.

21. Khi thị trường bất động sản xuất hiện nhiều dự án tương tự nhau, nguyên lý cạnh tranh sẽ dẫn đến điều gì?

A. Giá bất động sản sẽ tăng cao.

B. Giá bất động sản có xu hướng ổn định hoặc giảm do tăng nguồn cung.

C. Chất lượng bất động sản sẽ giảm để cạnh tranh về giá.

D. Thị trường bất động sản sẽ đóng băng.

22. Nguyên lý `sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất′ (highest and best use) trong thẩm định giá xác định điều gì?

A. Cách sử dụng tài sản hiện tại mang lại lợi nhuận cao nhất.

B. Cách sử dụng hợp pháp, khả thi về thể chất, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.

C. Cách sử dụng tài sản được chính quyền địa phương phê duyệt.

D. Cách sử dụng tài sản mang lại lợi ích xã hội lớn nhất.

23. Trong các nguyên lý thẩm định giá, nguyên lý nào được coi là nền tảng, chi phối các nguyên lý còn lại?

A. Nguyên lý thay đổi

B. Nguyên lý thay thế

C. Nguyên lý dự kiến lợi ích

D. Nguyên lý sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

24. Nguyên lý `cạnh tranh′ (competition) trong thẩm định giá hoạt động như thế nào?

A. Cạnh tranh luôn làm tăng giá trị tài sản.

B. Cạnh tranh có thể làm giảm lợi nhuận và giá trị khi có quá nhiều tài sản tương tự trên thị trường.

C. Cạnh tranh chỉ ảnh hưởng đến giá thuê, không ảnh hưởng đến giá trị tài sản.

D. Cạnh tranh không liên quan đến thẩm định giá.

25. Nguyên lý thẩm định giá nào liên quan đến sự tương quan giữa cung và cầu trên thị trường, ảnh hưởng đến mức giá và giá trị tài sản?

A. Nguyên lý thay thế

B. Nguyên lý cung và cầu

C. Nguyên lý dự kiến lợi ích

D. Nguyên lý đóng góp

26. Nguyên lý đóng góp có thể giúp thẩm định viên đưa ra quyết định nào liên quan đến việc cải tạo một bất động sản?

A. Lựa chọn cải tạo tốn kém nhất để tăng giá trị.

B. Đánh giá xem chi phí cải tạo có tương xứng với giá trị gia tăng hay không.

C. Bỏ qua yếu tố chi phí và tập trung vào cải tạo toàn diện.

D. Chỉ thực hiện những cải tạo nhỏ nhất để tiết kiệm chi phí.

27. Nguyên lý nào trong thẩm định giá nhấn mạnh rằng giá trị của một tài sản được xác định bởi giá của một tài sản tương tự có thể thay thế trên thị trường?

A. Nguyên lý thay thế

B. Nguyên lý dự kiến lợi ích

C. Nguyên lý cung và cầu

D. Nguyên lý đóng góp

28. Trong một thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá trị thị trường của tài sản có xu hướng tiến gần đến yếu tố nào theo nguyên lý thay thế?

A. Chi phí xây dựng mới tương đương.

B. Giá bán trung bình của các tài sản tương tự đã giao dịch.

C. Giá trị sổ sách kế toán.

D. Giá trị thanh lý.

29. Nguyên lý ngoại ứng có vai trò quan trọng như thế nào trong việc thẩm định giá các tài sản đặc biệt, ví dụ như di tích lịch sử?

A. Không quan trọng, vì giá trị di tích chủ yếu do yếu tố lịch sử quyết định.

B. Rất quan trọng, vì các yếu tố ngoại cảnh như chính sách bảo tồn, du lịch có thể ảnh hưởng lớn.

C. Chỉ quan trọng đối với di tích ở khu vực đô thị.

D. Chỉ quan trọng khi di tích được sử dụng cho mục đích thương mại.

30. Nguyên lý thẩm định giá nào cho rằng giá trị của tài sản chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi kỳ vọng về lợi ích tương lai mà tài sản đó mang lại?

A. Nguyên lý thay đổi

B. Nguyên lý dự kiến lợi ích

C. Nguyên lý phù hợp

D. Nguyên lý cân bằng