1. Đâu là yếu tố **KHÔNG** ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị cho thuê của một bất động sản thương mại?
A. Diện tích và bố cục mặt bằng
B. Vị trí và khả năng tiếp cận
C. Tình hình kinh doanh của chủ sở hữu bất động sản
D. Tiện ích và dịch vụ đi kèm
2. Phương pháp thẩm định giá bất động sản nào thường được sử dụng cho các bất động sản có mục đích sử dụng đặc biệt, ít giao dịch trên thị trường (ví dụ: trường học, bệnh viện)?
A. Phương pháp so sánh
B. Phương pháp chi phí
C. Phương pháp thu nhập
D. Phương pháp thặng dư
3. Phương pháp định giá bất động sản nào dựa trên việc phân tích dòng tiền thuần (Net Operating Income - NOI) và tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate)?
A. Phương pháp so sánh
B. Phương pháp chi phí
C. Phương pháp thu nhập
D. Phương pháp thặng dư
4. Loại hình bất động sản nào thường chịu ảnh hưởng lớn nhất bởi biến động kinh tế vĩ mô và chu kỳ kinh tế?
A. Bất động sản nhà ở giá rẻ
B. Bất động sản công nghiệp
C. Bất động sản văn phòng
D. Bất động sản nông nghiệp
5. Trong hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, bên mua thường chịu rủi ro pháp lý lớn nhất liên quan đến vấn đề gì?
A. Chất lượng xây dựng công trình
B. Tiến độ bàn giao nhà chậm trễ
C. Khả năng dự án không được cấp phép xây dựng hoặc không đủ điều kiện bán
D. Thay đổi thiết kế so với thỏa thuận ban đầu
6. Loại hình bất động sản nào thường có tính phòng thủ cao và ít chịu ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế so với các loại hình khác?
A. Bất động sản văn phòng hạng sang
B. Bất động sản bán lẻ cao cấp
C. Bất động sản nhà ở cho thuê giá bình dân
D. Bất động sản nghỉ dưỡng ven biển
7. Loại hình bảo hiểm nào thường được yêu cầu đối với các dự án bất động sản đang xây dựng để bảo vệ chủ đầu tư khỏi các rủi ro về tài sản và trách nhiệm pháp lý?
A. Bảo hiểm nhân thọ
B. Bảo hiểm xe cơ giới
C. Bảo hiểm xây dựng và lắp đặt (CAR∕EAR)
D. Bảo hiểm trách nhiệm dân sự
8. Hình thức đầu tư bất động sản nào có thể giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư và giảm thiểu rủi ro so với đầu tư trực tiếp?
A. Đầu tư trực tiếp vào căn hộ cho thuê
B. Đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản (REITs)
C. Đầu tư lướt sóng đất nền
D. Đầu tư vào bất động sản hình thành trong tương lai
9. Yếu tố nào sau đây có thể làm giảm tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) của một bất động sản cho thuê?
A. Rủi ro thị trường gia tăng
B. Lãi suất cho vay tăng cao
C. Tiềm năng tăng trưởng thu nhập từ cho thuê cao
D. Chi phí vận hành và quản lý bất động sản tăng
10. Đâu là đặc điểm **KHÔNG** đúng của hình thức đầu tư bất động sản lướt sóng?
A. Thời gian nắm giữ bất động sản ngắn hạn
B. Lợi nhuận kỳ vọng cao nhưng rủi ro lớn
C. Yêu cầu vốn đầu tư ban đầu lớn
D. Phụ thuộc nhiều vào biến động thị trường ngắn hạn
11. Trong đầu tư bất động sản, chiến lược 'mua - sửa chữa - cho thuê' (Buy-Rehab-Rent) tập trung vào việc tạo ra giá trị gia tăng thông qua yếu tố nào?
A. Vị trí đắc địa
B. Thiết kế kiến trúc độc đáo
C. Nâng cấp và cải tạo bất động sản
D. Chính sách giá hấp dẫn
12. Trong quy trình phát triển dự án bất động sản, giai đoạn nào thường đòi hỏi vốn đầu tư lớn nhất và thời gian thực hiện dài nhất?
A. Giai đoạn nghiên cứu và lập dự án
B. Giai đoạn thiết kế và xin phép xây dựng
C. Giai đoạn thi công xây dựng
D. Giai đoạn bán hàng và bàn giao
13. Yếu tố nào sau đây có thể làm tăng rủi ro thanh khoản cho nhà đầu tư bất động sản?
A. Thị trường bất động sản tăng trưởng nóng
B. Đầu tư vào bất động sản có tính thanh khoản cao (căn hộ trung tâm)
C. Sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức
D. Lãi suất cho vay giảm
14. Trong đầu tư bất động sản, 'vị trí, vị trí, vị trí' là yếu tố quan trọng nhất, điều này nhấn mạnh vai trò của yếu tố nào sau đây?
A. Tiềm năng tăng giá trong tương lai
B. Chi phí xây dựng và phát triển
C. Thiết kế kiến trúc độc đáo
D. Chất lượng vật liệu xây dựng
15. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là loại thuế đánh vào đối tượng nào?
A. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
B. Giá trị bất động sản khi mua bán
C. Quyền sử dụng đất phi nông nghiệp
D. Hoạt động kinh doanh bất động sản
16. Hình thức sở hữu bất động sản nào cho phép nhiều cá nhân cùng sở hữu một bất động sản và chia sẻ quyền sử dụng theo thời gian?
A. Sở hữu toàn phần (Fee Simple)
B. Sở hữu chung (Joint Tenancy)
C. Sở hữu kỳ nghỉ (Timeshare)
D. Sở hữu thuê có thời hạn (Leasehold)
17. Chính sách tiền tệ thắt chặt (ví dụ: tăng lãi suất) thường có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?
A. Kích thích tăng trưởng giá bất động sản
B. Làm giảm thanh khoản và giao dịch bất động sản
C. Thúc đẩy đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng
D. Không có tác động đáng kể
18. Công cụ phái sinh nào sau đây có thể được sử dụng để phòng ngừa rủi ro lãi suất trong các khoản vay bất động sản?
A. Cổ phiếu
B. Trái phiếu
C. Hợp đồng hoán đổi lãi suất (Interest Rate Swap)
D. Chứng chỉ quỹ
19. Yếu tố nào sau đây **KHÔNG** phải là một rủi ro chính trong đầu tư bất động sản?
A. Rủi ro thị trường (biến động giá cả)
B. Rủi ro thanh khoản (khó chuyển đổi thành tiền mặt)
C. Rủi ro lạm phát (mất giá tiền tệ)
D. Rủi ro lãi suất (tăng chi phí vay vốn)
20. Chính sách quy hoạch đô thị có thể tạo ra giá trị gia tăng lớn nhất cho loại hình bất động sản nào?
A. Bất động sản hiện hữu trong khu dân cư ổn định
B. Đất nông nghiệp vùng ven đô thị
C. Bất động sản công nghiệp trong khu công nghiệp
D. Biệt thự nghỉ dưỡng xa trung tâm
21. Đâu là một trong những nhược điểm chính của việc đầu tư vào bất động sản hình thành trong tương lai?
A. Tính thanh khoản cao
B. Rủi ro pháp lý và tiến độ dự án
C. Dòng tiền thụ động ổn định
D. Lợi nhuận vốn thấp
22. Chỉ số LTV (Loan-to-Value) trong tài chính bất động sản thể hiện điều gì?
A. Tỷ lệ lợi nhuận trên vốn đầu tư
B. Tỷ lệ khoản vay so với giá trị thẩm định của bất động sản
C. Thời gian hoàn vốn vay
D. Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu
23. Công cụ tài chính nào sau đây **KHÔNG** phải là một kênh huy động vốn cho các dự án bất động sản?
A. Phát hành trái phiếu doanh nghiệp
B. Vay vốn ngân hàng
C. Phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO)
D. Kinh doanh vàng vật chất
24. Hình thức đầu tư bất động sản nào thường mang lại dòng tiền thụ động ổn định nhất nhưng lợi nhuận vốn có thể thấp hơn so với các hình thức khác?
A. Đầu tư lướt sóng bất động sản
B. Đầu tư cho thuê bất động sản
C. Đầu tư vào đất nền dự án
D. Đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng
25. Đòn bẩy tài chính (financial leverage) trong đầu tư bất động sản có thể khuếch đại lợi nhuận, nhưng đồng thời cũng làm tăng điều gì?
A. Thời gian hoàn vốn đầu tư
B. Rủi ro tài chính
C. Thuế thu nhập từ đầu tư
D. Chi phí cơ hội
26. Chỉ số nào sau đây thường được sử dụng để đánh giá khả năng thanh toán nợ ngắn hạn của doanh nghiệp bất động sản?
A. Tỷ số nợ trên vốn chủ sở hữu (Debt-to-Equity Ratio)
B. Tỷ số thanh toán hiện hành (Current Ratio)
C. Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE)
D. Tỷ suất lợi nhuận gộp (Gross Profit Margin)
27. Trong thẩm định dự án bất động sản, chỉ số IRR (Internal Rate of Return) thể hiện điều gì?
A. Tổng lợi nhuận dự kiến của dự án
B. Thời gian hoàn vốn đầu tư của dự án
C. Tỷ suất sinh lời nội tại của dự án
D. Giá trị hiện tại thuần của dự án
28. Đâu là yếu tố **KHÔNG** được xem xét trực tiếp khi thẩm định giá trị thị trường của một bất động sản?
A. Vị trí địa lý và tiện ích xung quanh
B. Tình trạng pháp lý và quy hoạch sử dụng đất
C. Chi phí sửa chữa và nâng cấp dự kiến của chủ sở hữu mới
D. So sánh với các bất động sản tương tự đã giao dịch gần đây
29. Trong phân tích SWOT về dự án bất động sản, yếu tố 'Điểm yếu′ (Weaknesses) thường bao gồm khía cạnh nào?
A. Vị trí đắc địa, giao thông thuận lợi
B. Uy tín và kinh nghiệm của chủ đầu tư
C. Chi phí vốn đầu tư cao
D. Xu hướng tăng trưởng của thị trường bất động sản
30. Trong phân tích tài chính dự án bất động sản, tỷ suất chiết khấu (discount rate) chủ yếu phản ánh điều gì?
A. Mức lợi nhuận kỳ vọng tối thiểu của nhà đầu tư
B. Tỷ lệ lạm phát dự kiến trong tương lai
C. Chi phí vốn trung bình gia quyền của doanh nghiệp
D. Tất cả các yếu tố trên
