1. Yếu tố nào sau đây có thể làm tăng tỷ suất chiết khấu (Discount Rate) trong phương pháp DCF?
A. Giảm rủi ro thị trường
B. Tăng trưởng kinh tế ổn định
C. Tăng lãi suất trái phiếu chính phủ
D. Cải thiện chất lượng quản lý bất động sản
2. Loại hình bất động sản nào sau đây KHÔNG phù hợp để áp dụng phương pháp thu nhập?
A. Văn phòng cho thuê
B. Trung tâm thương mại
C. Nhà ở để ở
D. Khách sạn
3. Mục đích chính của việc chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF) trong định giá bất động sản là gì?
A. Tính toán chi phí xây dựng lại bất động sản
B. So sánh giá bán với các bất động sản tương tự
C. Quy đổi giá trị dòng tiền tương lai về giá trị hiện tại
D. Xác định tỷ suất vốn hóa phù hợp
4. Trong phương pháp so sánh giao dịch, việc điều chỉnh giá KHÔNG thực hiện đối với yếu tố nào sau đây giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu?
A. Vị trí
B. Thời điểm giao dịch
C. Mục đích sử dụng
D. Tên người bán
5. Phương pháp định giá nào dựa trên nguyên tắc 'giá trị được tạo ra bởi thu nhập′?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp so sánh giao dịch
C. Phương pháp thu nhập
D. Phương pháp thặng dư
6. Yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng đến tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate)?
A. Rủi ro đầu tư
B. Lãi suất thị trường
C. Kỳ vọng tăng trưởng thu nhập
D. Màu sơn của tòa nhà
7. Chỉ số nào sau đây KHÔNG được sử dụng phổ biến để phân tích thị trường bất động sản phục vụ định giá?
A. Tỷ lệ hấp thụ
B. Thời gian trống trung bình
C. Chỉ số giá tiêu dùng (CPI)
D. Lượng cung và cầu
8. Trong định giá bất động sản, 'Giá trị bảo hiểm′ (Insurable Value) thường thấp hơn 'Giá trị thị trường′ vì lý do chính nào?
A. Giá trị bảo hiểm không bao gồm giá trị đất
B. Giá trị bảo hiểm chỉ tính đến chi phí tái tạo công trình, không tính đến lợi nhuận
C. Giá trị bảo hiểm được tính toán thận trọng hơn để giảm thiểu rủi ro cho công ty bảo hiểm
D. Tất cả các đáp án trên
9. Phương pháp định giá bất động sản nào thường được sử dụng nhất cho các loại hình nhà ở cá nhân?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp so sánh giao dịch
C. Phương pháp thu nhập
D. Phương pháp thặng dư
10. Loại hình rủi ro nào KHÔNG liên quan trực tiếp đến định giá bất động sản?
A. Rủi ro thị trường
B. Rủi ro lãi suất
C. Rủi ro pháp lý
D. Rủi ro tín dụng cá nhân
11. Khi nào thì phương pháp thặng dư được coi là phương pháp định giá phù hợp NHẤT?
A. Khi định giá nhà ở cá nhân
B. Khi định giá đất để phát triển dự án
C. Khi định giá văn phòng cho thuê đã ổn định
D. Khi định giá bất động sản công nghiệp hiện hữu
12. Phương pháp định giá nào thường được sử dụng để định giá các bất động sản đặc biệt, ít giao dịch trên thị trường (ví dụ: nhà thờ, bệnh viện)?
A. Phương pháp so sánh giao dịch
B. Phương pháp thu nhập
C. Phương pháp chi phí
D. Phương pháp thặng dư
13. Trong báo cáo thẩm định giá, phần nào KHÔNG thể hiện ý kiến chủ quan của thẩm định viên?
A. Phân tích thị trường
B. Mô tả đặc điểm bất động sản
C. Kết luận về giá trị
D. Giải thích phương pháp định giá sử dụng
14. Trong quá trình định giá, bước nào sau đây KHÔNG thuộc quy trình chuẩn?
A. Xác định vấn đề định giá
B. Thu thập và phân tích dữ liệu
C. Thương lượng giá với chủ sở hữu
D. Tổng hợp và báo cáo kết quả
15. Đâu là hạn chế LỚN NHẤT của phương pháp chi phí trong định giá bất động sản đã qua sử dụng?
A. Khó xác định chi phí xây dựng chính xác
B. Không tính đến yếu tố thị trường và thu nhập
C. Khó ước tính khấu hao tích lũy
D. Chỉ phù hợp với bất động sản mới
16. Khấu hao trong định giá bất động sản KHÔNG bao gồm loại hình nào sau đây?
A. Khấu hao vật chất
B. Khấu hao chức năng
C. Khấu hao kinh tế
D. Khấu hao thương hiệu
17. Nguyên tắc nào KHÔNG phải là nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động sản?
A. Nguyên tắc thay thế
B. Nguyên tắc đóng góp
C. Nguyên tắc cung và cầu
D. Nguyên tắc độc quyền
18. Yếu tố nào sau đây có tác động tiêu cực NHẤT đến giá trị của một bất động sản?
A. Vị trí gần công viên
B. Tiện ích giao thông công cộng thuận lợi
C. Ô nhiễm tiếng ồn và không khí nghiêm trọng
D. Hạ tầng khu vực đang phát triển
19. Yếu tố nào sau đây là quan trọng NHẤT khi định giá một khu đất trống?
A. Kiến trúc công trình dự kiến xây dựng
B. Tiềm năng phát triển và mục đích sử dụng tối ưu
C. Lịch sử sử dụng đất trước đây
D. Chi phí san lấp mặt bằng
20. Khái niệm 'Giá trị thanh lý' (Liquidation Value) thường được sử dụng trong trường hợp nào?
A. Định giá cho mục đích mua bán thông thường
B. Định giá trong tình huống doanh nghiệp phá sản hoặc cần bán nhanh tài sản
C. Định giá để thế chấp ngân hàng
D. Định giá cho mục đích thuế tài sản
21. Trong phương pháp chi phí, chi phí thay thế khác biệt với chi phí tái tạo chủ yếu ở điểm nào?
A. Chi phí thay thế bao gồm chi phí đất, chi phí tái tạo thì không
B. Chi phí thay thế tính chi phí xây dựng công trình tương tự về công năng, chi phí tái tạo tính chi phí xây dựng bản sao chính xác
C. Chi phí thay thế sử dụng giá thị trường hiện tại, chi phí tái tạo sử dụng giá gốc
D. Chi phí thay thế chỉ áp dụng cho công trình mới, chi phí tái tạo cho công trình cũ
22. Giá trị thị trường của bất động sản được định nghĩa là gì?
A. Giá mà người bán mong muốn nhận được
B. Giá mà người mua sẵn sàng trả
C. Mức giá ước tính hợp lý nhất mà bất động sản có thể trao đổi trên thị trường mở tại thời điểm định giá
D. Tổng chi phí đầu tư vào bất động sản
23. Trong định giá bất động sản, 'Highest and Best Use′ (Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất) được xác định dựa trên tiêu chí nào?
A. Giá trị cao nhất, khả thi về mặt pháp lý, khả thi về mặt kỹ thuật, và khả thi về mặt tài chính
B. Chi phí thấp nhất, phù hợp với quy hoạch, dễ dàng thực hiện, và mang lại lợi nhuận ổn định
C. Phù hợp với sở thích của chủ sở hữu, dễ dàng quản lý, và có tính thanh khoản cao
D. Giá trị trung bình trên thị trường, ít rủi ro, và có tiềm năng tăng trưởng dài hạn
24. Trong định giá bất động sản, thuật ngữ 'Giá trị đặc biệt′ (Special Value) đề cập đến điều gì?
A. Giá trị thị trường cộng thêm chi phí cải tạo
B. Giá trị gia tăng do yếu tố chủ quan của người mua cụ thể
C. Giá trị cao nhất có thể đạt được trong điều kiện thị trường lý tưởng
D. Giá trị bảo hiểm của bất động sản
25. Loại hình thẩm định giá nào được yêu cầu BẮT BUỘC trong các giao dịch thế chấp bất động sản?
A. Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm
B. Thẩm định giá cho mục đích mua bán thông thường
C. Thẩm định giá cho mục đích thế chấp
D. Thẩm định giá cho mục đích thuế
26. Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) trong phương pháp thu nhập được tính bằng công thức nào?
A. Thu nhập ròng hoạt động (NOI) ∕ Giá trị bất động sản
B. Giá trị bất động sản ∕ Thu nhập ròng hoạt động (NOI)
C. Tổng doanh thu tiềm năng ∕ Giá trị bất động sản
D. Chi phí hoạt động ∕ Thu nhập ròng hoạt động (NOI)
27. Trong phương pháp chi phí, 'giá trị đất′ thường được xác định bằng phương pháp nào?
A. Phương pháp chi phí tái tạo
B. Phương pháp so sánh giao dịch
C. Phương pháp thu nhập trực tiếp
D. Phương pháp thặng dư
28. Sai sót phổ biến trong định giá bất động sản khi áp dụng phương pháp so sánh giao dịch là gì?
A. Sử dụng dữ liệu giao dịch quá cũ
B. Điều chỉnh không đầy đủ các khác biệt giữa bất động sản so sánh và mục tiêu
C. Chọn bất động sản so sánh không tương đồng
D. Tất cả các đáp án trên
29. Trong phương pháp thặng dư, giá trị khu đất được xác định bằng cách nào?
A. Giá trị đất được xác định trực tiếp từ thị trường
B. Giá trị đất được suy ra từ giá trị phát triển tiềm năng của bất động sản sau khi trừ đi chi phí phát triển
C. Giá trị đất được tính bằng chi phí mua đất ban đầu cộng chi phí cải tạo
D. Giá trị đất được xác định bằng phương pháp thu nhập
30. Giả sử hai bất động sản tương tự nhau về mọi mặt, nhưng một nằm ở mặt tiền đường lớn, một nằm trong hẻm nhỏ. Bất động sản nào sẽ có giá trị cao hơn theo nguyên tắc định giá?
A. Bất động sản trong hẻm nhỏ vì yên tĩnh hơn
B. Bất động sản mặt tiền đường lớn vì khả năng tiếp cận và kinh doanh tốt hơn
C. Giá trị hai bất động sản tương đương nhau
D. Không thể xác định nếu không có thông tin cụ thể hơn
