Đề 12 – Bài tập, đề thi trắc nghiệm online Nguyên lý thẩm định giá

1. Nguyên tắc `Tỷ lệ lợi tức tăng giảm′ có ý nghĩa gì trong quyết định cải tạo hoặc nâng cấp bất động sản?

A. Luôn khuyến khích cải tạo, nâng cấp bất động sản để tăng giá trị.

B. Không nên cải tạo, nâng cấp bất động sản vì chi phí luôn cao hơn lợi ích.

C. Cần phân tích chi phí và lợi ích của việc cải tạo, nâng cấp để xác định điểm dừng tối ưu, tránh đầu tư quá mức làm giảm hiệu quả.

D. Nguyên tắc này không áp dụng cho quyết định cải tạo bất động sản.

2. Nguyên tắc `Cạnh tranh′ (Competition) ảnh hưởng đến thị trường bất động sản như thế nào?

A. Cạnh tranh làm giảm số lượng giao dịch bất động sản.

B. Cạnh tranh không có tác động đến thị trường bất động sản.

C. Cạnh tranh thúc đẩy sự đổi mới, nâng cao chất lượng dịch vụ và có thể ảnh hưởng đến giá cả và lợi nhuận trong thị trường bất động sản.

D. Cạnh tranh chỉ xảy ra giữa người mua, không có cạnh tranh giữa người bán.

3. Nguyên tắc `Phù hợp′ (Conformity) trong thẩm định giá có ý nghĩa gì?

A. Bất động sản có giá trị cao nhất khi nó khác biệt hoàn toàn so với các bất động sản xung quanh.

B. Bất động sản có giá trị cao nhất khi nó tương đồng với các bất động sản xung quanh về phong cách, quy mô, chất lượng.

C. Sự phù hợp không ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

D. Bất động sản càng độc đáo, giá trị càng cao.

4. Nguyên tắc `Giá trị đặc biệt′ (Special Value) trong thẩm định giá phát sinh khi nào?

A. Khi bất động sản có vị trí đẹp nhất trên thị trường.

B. Khi bất động sản được xây dựng bằng vật liệu đắt tiền nhất.

C. Khi bất động sản có giá trị gia tăng do các yếu tố đặc biệt, vượt ra ngoài giá trị thị trường thông thường, thường chỉ có ý nghĩa với một người mua cụ thể.

D. Giá trị đặc biệt luôn bằng giá trị thị trường.

5. Nguyên tắc `Chi phí cơ hội′ (Opportunity Cost) trong thẩm định giá được thể hiện như thế nào?

A. Chi phí cơ hội là chi phí xây dựng bất động sản.

B. Chi phí cơ hội là chi phí duy trì và vận hành bất động sản.

C. Chi phí cơ hội là lợi ích bị mất đi khi lựa chọn sử dụng vốn vào một bất động sản cụ thể thay vì cơ hội đầu tư khác.

D. Chi phí cơ hội không liên quan đến thẩm định giá.

6. Trong thẩm định giá, nguyên tắc `Phù hợp′ thường được xem xét khi đánh giá yếu tố nào của bất động sản?

A. Chi phí xây dựng.

B. Vị trí.

C. Thiết kế kiến trúc và quy hoạch sử dụng đất.

D. Tuổi đời công trình.

7. Trong thẩm định giá, tại sao cần xem xét `Nguyên tắc pháp lý`?

A. Để xác định chi phí xây dựng bất động sản.

B. Để đảm bảo rằng việc sử dụng đất và công trình là hợp pháp, phù hợp với quy định pháp luật và quy hoạch.

C. Để tính toán thuế bất động sản.

D. Nguyên tắc pháp lý không quan trọng trong thẩm định giá.

8. Nguyên tắc `Giá trị đầu tư` (Investment Value) trong thẩm định giá tập trung vào điều gì?

A. Giá trị đầu tư là giá trị tối đa mà người mua sẵn sàng trả cho bất động sản.

B. Giá trị đầu tư là giá trị tối thiểu mà người bán chấp nhận bán bất động sản.

C. Giá trị đầu tư là giá trị của bất động sản đối với một nhà đầu tư cụ thể, dựa trên mục tiêu và yêu cầu đầu tư riêng của họ.

D. Giá trị đầu tư là giá trị trung bình của bất động sản trên thị trường.

9. Nguyên tắc `Đóng góp′ (Contribution) trong thẩm định giá được hiểu như thế nào?

A. Giá trị của một bộ phận cấu thành nên tài sản được xác định bởi chi phí xây dựng bộ phận đó.

B. Giá trị của một bộ phận cấu thành nên tài sản được xác định bởi mức độ đóng góp của nó vào tổng giá trị của toàn bộ tài sản.

C. Giá trị của một bộ phận luôn bằng nhau, không phụ thuộc vào vị trí và chức năng.

D. Giá trị của bộ phận cấu thành không ảnh hưởng đến giá trị chung của tài sản.

10. Nguyên tắc `Tỷ lệ lợi tức tăng giảm′ (Increasing and Decreasing Returns) trong thẩm định giá nói lên điều gì?

A. Việc tăng vốn đầu tư vào bất động sản luôn dẫn đến tăng giá trị theo tỷ lệ tương ứng.

B. Việc tăng vốn đầu tư vào bất động sản luôn làm giảm giá trị.

C. Việc tăng vốn đầu tư vào bất động sản có thể làm tăng giá trị nhưng đến một điểm nhất định, việc tăng thêm đầu tư có thể không còn hiệu quả hoặc thậm chí làm giảm giá trị.

D. Nguyên tắc này không áp dụng cho thị trường bất động sản.

11. Nguyên tắc `Thay đổi′ (Change) trong thẩm định giá bất động sản đề cập đến yếu tố nào?

A. Thị trường bất động sản luôn ổn định và không thay đổi theo thời gian.

B. Giá trị bất động sản không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế, xã hội, chính trị.

C. Thị trường bất động sản luôn biến động và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội, chính trị, môi trường.

D. Chỉ có yếu tố vật lý của bất động sản mới thay đổi theo thời gian.

12. Nguyên tắc `Tính khan hiếm′ (Scarcity) ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thế nào?

A. Tính khan hiếm làm giảm giá trị bất động sản.

B. Tính khan hiếm không ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

C. Khi nguồn cung bất động sản khan hiếm, trong khi nhu cầu không đổi hoặc tăng, giá trị bất động sản có xu hướng tăng.

D. Tính khan hiếm chỉ ảnh hưởng đến giá thuê bất động sản.

13. Nguyên tắc `Dự kiến lợi ích tương lai′ có vai trò quan trọng nhất trong phương pháp thẩm định giá nào?

A. Phương pháp chi phí.

B. Phương pháp so sánh trực tiếp.

C. Phương pháp thu nhập.

D. Phương pháp thặng dư.

14. Nguyên lý `Dự kiến lợi ích tương lai′ (Anticipation) ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thế nào?

A. Giá trị hiện tại của bất động sản chỉ phụ thuộc vào lợi ích đã tạo ra trong quá khứ.

B. Giá trị bất động sản được xác định bởi chi phí xây dựng ban đầu.

C. Giá trị bất động sản hiện tại phản ánh kỳ vọng về lợi ích (thu nhập, dịch vụ, tiện ích…) mà nó sẽ mang lại trong tương lai.

D. Giá trị bất động sản không bị ảnh hưởng bởi yếu tố thời gian.

15. Nguyên tắc `Cạnh tranh′ tác động đến chiến lược định giá bất động sản của người bán như thế nào?

A. Người bán không cần quan tâm đến cạnh tranh khi định giá.

B. Cạnh tranh buộc người bán phải định giá hợp lý, phù hợp với thị trường và các bất động sản tương tự để thu hút người mua.

C. Cạnh tranh chỉ ảnh hưởng đến tốc độ bán bất động sản, không ảnh hưởng đến giá.

D. Giá bất động sản nên được định cao hơn đối thủ cạnh tranh để tạo sự khác biệt.

16. Nguyên tắc `Giá trị sử dụng′ (Value in Use) khác biệt như thế nào so với `Giá trị thị trường′ (Market Value)?

A. Giá trị sử dụng và giá trị thị trường luôn bằng nhau.

B. Giá trị sử dụng là giá trị của tài sản đối với một người sử dụng cụ thể, trong khi giá trị thị trường là giá trị phổ biến trên thị trường mở.

C. Giá trị thị trường phản ánh giá trị cho người sử dụng cụ thể, còn giá trị sử dụng là giá trị chung trên thị trường.

D. Giá trị sử dụng chỉ áp dụng cho tài sản cá nhân, giá trị thị trường cho tài sản doanh nghiệp.

17. Nguyên tắc `Thặng dư sản xuất′ (Surplus Productivity) trong thẩm định giá liên quan đến yếu tố nào?

A. Thặng dư sản xuất là phần chi phí vượt quá giá trị bất động sản.

B. Thặng dư sản xuất là phần giá trị gia tăng do yếu tố quản lý và tổ chức sản xuất hiệu quả, vượt trên chi phí các yếu tố đầu vào khác.

C. Thặng dư sản xuất chỉ áp dụng cho sản xuất nông nghiệp, không liên quan đến bất động sản.

D. Thặng dư sản xuất là tổng giá trị của bất động sản.

18. Nguyên tắc `Cân bằng′ thường được vận dụng trong phân tích yếu tố nào của doanh nghiệp bất động sản?

A. Cơ cấu vốn và quản lý chi phí.

B. Vị trí dự án.

C. Thiết kế sản phẩm.

D. Chiến lược marketing.

19. Nguyên tắc `Cung và Cầu′ tác động đến thị trường bất động sản như thế nào?

A. Khi cung vượt cầu, giá bất động sản có xu hướng tăng.

B. Cung và cầu không ảnh hưởng đến giá bất động sản.

C. Khi cầu vượt cung, giá bất động sản có xu hướng giảm.

D. Khi cầu vượt cung, giá bất động sản có xu hướng tăng.

20. Nguyên tắc `Tính hữu ích′ (Utility) trong thẩm định giá đề cập đến điều gì?

A. Bất động sản càng cũ càng có giá trị do tính lịch sử.

B. Bất động sản phải có khả năng đáp ứng nhu cầu hoặc mong muốn của người sử dụng để có giá trị.

C. Bất động sản chỉ có giá trị khi được sử dụng cho mục đích kinh doanh.

D. Tính hữu ích không phải là yếu tố quyết định giá trị bất động sản.

21. Điều gì thể hiện rõ nhất sự vận dụng nguyên tắc `Thay đổi′ trong quy trình thẩm định giá?

A. Việc chỉ sử dụng dữ liệu thị trường đã cũ để so sánh.

B. Việc cập nhật và phân tích dữ liệu thị trường liên tục, xem xét xu hướng và biến động.

C. Việc bỏ qua yếu tố kinh tế vĩ mô khi thẩm định giá.

D. Việc chỉ dựa vào thông tin về bất động sản tại thời điểm thẩm định, không quan tâm đến quá khứ và tương lai.

22. Nguyên tắc `Thay thế` trong thẩm định giá bất động sản nói lên điều gì?

A. Giá trị của một tài sản có xu hướng được xác định bởi chi phí tạo ra một tài sản tương tự có cùng công năng.

B. Giá trị tài sản phụ thuộc vào sự thay đổi của thị trường bất động sản.

C. Người mua luôn tìm kiếm tài sản có giá thấp nhất bất kể công năng.

D. Giá trị tài sản được quyết định bởi chi phí sửa chữa và bảo trì.

23. Nguyên tắc `Công dụng tốt nhất và hiệu quả nhất′ được xác định trước khi áp dụng nguyên tắc nào khác trong thẩm định giá?

A. Nguyên tắc thay thế.

B. Nguyên tắc cung và cầu.

C. Nguyên tắc đóng góp.

D. Tất cả các nguyên tắc trên.

24. Trong các phương pháp thẩm định giá, nguyên tắc `Thay thế` được ứng dụng rõ nhất trong phương pháp nào?

A. Phương pháp chi phí.

B. Phương pháp so sánh trực tiếp.

C. Phương pháp thu nhập.

D. Phương pháp thặng dư.

25. Nguyên tắc nào trong thẩm định giá nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phân tích môi trường xung quanh bất động sản?

A. Nguyên tắc thay thế.

B. Nguyên tắc ngoại ứng.

C. Nguyên tắc đóng góp.

D. Nguyên tắc cân bằng.

26. Nguyên tắc `Chi phí cơ hội′ ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản như thế nào?

A. Chi phí cơ hội làm tăng tính hấp dẫn của đầu tư bất động sản.

B. Chi phí cơ hội không liên quan đến quyết định đầu tư bất động sản.

C. Nhà đầu tư cần so sánh lợi nhuận kỳ vọng từ bất động sản với lợi nhuận tiềm năng từ các cơ hội đầu tư khác để đưa ra quyết định tối ưu.

D. Chi phí cơ hội chỉ nên xem xét sau khi đã quyết định đầu tư.

27. Nguyên tắc `Ngoại ứng′ (Externalities) trong thẩm định giá bất động sản là gì?

A. Giá trị bất động sản chỉ phụ thuộc vào các yếu tố bên trong tài sản.

B. Giá trị bất động sản không bị ảnh hưởng bởi môi trường xung quanh.

C. Giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài tài sản như môi trường, tiện ích công cộng, giao thông, quy hoạch.

D. Ngoại ứng chỉ tác động đến giá trị đất đai, không ảnh hưởng đến công trình xây dựng.

28. Trong thẩm định giá, `Công dụng tốt nhất và hiệu quả nhất′ (Highest and Best Use) của một bất động sản là gì?

A. Công dụng mang lại lợi nhuận cao nhất trong ngắn hạn, bất kể tính pháp lý và khả thi.

B. Công dụng tạo ra giá trị cao nhất, hợp pháp, khả thi về vật chất, được tài chính hỗ trợ và mang lại hiệu quả tối đa trong dài hạn.

C. Công dụng hiện tại của bất động sản, không cần xem xét các khả năng sử dụng khác.

D. Công dụng được chính quyền địa phương quy định.

29. Nguyên tắc `Cân bằng′ (Balance) trong thẩm định giá bất động sản nhấn mạnh điều gì?

A. Cần cân bằng giữa chi phí và lợi nhuận để tối đa hóa giá trị bất động sản.

B. Cần cân bằng giữa các yếu tố cung và cầu trên thị trường.

C. Cần cân bằng giữa diện tích đất và diện tích xây dựng.

D. Cần cân bằng giữa giá trị thị trường và giá trị sử dụng.

30. Nguyên tắc `Giá trị trao đổi′ (Value in Exchange) thường được thể hiện qua loại giá trị nào?

A. Giá trị sử dụng.

B. Giá trị đầu tư.

C. Giá trị thị trường.

D. Giá trị bảo hiểm.