1. Chọn phát biểu **KHÔNG ĐÚNG** về thẩm định giá bất động sản:
A. Thẩm định giá bất động sản là hoạt động mang tính chuyên môn, cần tuân thủ quy trình và tiêu chuẩn nhất định.
B. Kết quả thẩm định giá bất động sản luôn là giá trị chính xác tuyệt đối của bất động sản.
C. Mục đích của thẩm định giá bất động sản là đưa ra ý kiến về giá trị thị trường của bất động sản.
D. Thẩm định giá bất động sản có vai trò quan trọng trong các giao dịch mua bán, cho vay, đầu tư bất động sản.
2. Phương pháp chi phí thường được áp dụng **KHÔNG** hiệu quả trong trường hợp nào?
A. Định giá nhà xưởng mới xây dựng
B. Định giá đất trống
C. Định giá bất động sản đã qua sử dụng lâu năm, có nhiều yếu tố lỗi thời
D. Định giá công trình hạ tầng kỹ thuật
3. Nguyên tắc 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất′ (Highest and Best Use) trong định giá bất động sản có nghĩa là:
A. Sử dụng bất động sản cho mục đích mang lại lợi nhuận cao nhất cho chủ sở hữu.
B. Sử dụng bất động sản phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hiện hành.
C. Sử dụng bất động sản một cách hợp pháp, khả thi về tài chính, và mang lại giá trị cao nhất về vật chất.
D. Sử dụng bất động sản theo cách thân thiện với môi trường và bền vững nhất.
4. Phương pháp định giá bất động sản nào dựa trên nguyên tắc 'giá trị của một tài sản được xác định bởi chi phí để tạo ra một tài sản tương tự'?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp
B. Phương pháp chi phí
C. Phương pháp thu nhập
D. Phương pháp thặng dư
5. Khi định giá một căn hộ chung cư, yếu tố nào sau đây được coi là quan trọng nhất trong phương pháp so sánh?
A. Hướng cửa chính của căn hộ
B. Tầng cao của căn hộ
C. Thời gian hoàn thành xây dựng tòa nhà
D. Diện tích và số phòng ngủ
6. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, việc lựa chọn bất động sản so sánh **quan trọng nhất** ở tiêu chí nào?
A. Khoảng cách địa lý đến bất động sản cần định giá
B. Thời điểm giao dịch của bất động sản so sánh
C. Mức độ tương đồng về đặc điểm và yếu tố ảnh hưởng đến giá trị với bất động sản cần định giá
D. Giá bán của bất động sản so sánh
7. Nguyên tắc nào **KHÔNG** thuộc nhóm nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động sản?
A. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
B. Nguyên tắc thay thế
C. Nguyên tắc cung và cầu
D. Nguyên tắc bảo toàn năng lượng
8. Chọn phát biểu **ĐÚNG** về vai trò của thẩm định viên bất động sản:
A. Thẩm định viên bất động sản là người quyết định giá bán cuối cùng của bất động sản.
B. Thẩm định viên bất động sản chỉ chịu trách nhiệm về mặt pháp lý của bất động sản.
C. Thẩm định viên bất động sản cung cấp ý kiến chuyên môn độc lập về giá trị bất động sản.
D. Thẩm định viên bất động sản thay mặt người mua hoặc người bán để thương lượng giá cả.
9. Phương pháp định giá bất động sản nào **KHÔNG** phù hợp để định giá đất nông nghiệp?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp
B. Phương pháp thu nhập (dựa trên thu nhập từ sản xuất nông nghiệp)
C. Phương pháp thặng dư
D. Phương pháp chi phí (tái tạo công trình trên đất)
10. Yếu tố nào sau đây **KHÔNG** phải là một trong bốn yếu tố giá trị (DUST) trong định giá bất động sản?
A. Tính hữu ích (Utility)
B. Tính khan hiếm (Scarcity)
C. Khả năng chuyển nhượng (Transferability)
D. Tính bền vững (Sustainability)
11. Loại hình hao mòn nào **KHÔNG** được xem xét trong phương pháp chi phí?
A. Hao mòn vật lý có thể khắc phục
B. Hao mòn vật lý không thể khắc phục
C. Hao mòn chức năng có thể khắc phục
D. Hao mòn kinh tế
12. Khi định giá quyền sử dụng đất, yếu tố nào sau đây **quan trọng nhất** để xác định giá trị?
A. Số lượng cây xanh trên đất
B. Thời hạn sử dụng đất còn lại
C. Màu sắc của đất
D. Hình dạng thửa đất (vuông vắn hay méo mó)
13. Khi thị trường bất động sản có dấu hiệu 'bong bóng′, điều gì thường xảy ra với tỷ suất vốn hóa (capitalization rate)?
A. Tỷ suất vốn hóa thường tăng lên
B. Tỷ suất vốn hóa thường giảm xuống
C. Tỷ suất vốn hóa không thay đổi
D. Tỷ suất vốn hóa biến động khó lường
14. Hao mòn chức năng (functional obsolescence) trong định giá bất động sản có thể do yếu tố nào gây ra?
A. Ảnh hưởng của ô nhiễm môi trường
B. Thiết kế kiến trúc lỗi thời, không còn phù hợp với nhu cầu hiện tại
C. Xuống cấp vật lý do thời gian sử dụng
D. Thay đổi quy hoạch sử dụng đất
15. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tăng trưởng nóng, phương pháp định giá nào có thể cho kết quả **cao hơn** so với giá trị thị trường thực tế?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp, sử dụng giao dịch gần đây
B. Phương pháp chi phí, dựa trên chi phí xây dựng hiện tại
C. Phương pháp thu nhập, sử dụng tỷ suất vốn hóa ổn định
D. Cả ba phương pháp trên đều phản ánh chính xác giá trị thị trường trong mọi tình huống
16. Yếu tố nào sau đây có **tác động tiêu cực** đến giá trị bất động sản?
A. Nâng cấp cơ sở hạ tầng giao thông khu vực
B. Quy hoạch xây dựng công viên cây xanh gần đó
C. Ô nhiễm môi trường gia tăng trong khu vực
D. Phát triển các tiện ích công cộng như trường học, bệnh viện
17. Trong định giá bất động sản, 'giá trị bảo hiểm′ (insurable value) thường được xác định dựa trên yếu tố nào?
A. Giá trị thị trường của bất động sản
B. Chi phí tái tạo hoặc thay thế công trình xây dựng
C. Giá trị sử dụng của bất động sản đối với chủ sở hữu
D. Giá trị đầu tư ban đầu vào bất động sản
18. Trong phương pháp thu nhập, tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) thể hiện điều gì?
A. Tỷ lệ tăng trưởng dự kiến của thu nhập từ bất động sản.
B. Tỷ lệ chi phí hoạt động trên tổng thu nhập từ bất động sản.
C. Tỷ lệ lợi nhuận yêu cầu trên vốn đầu tư vào bất động sản.
D. Tỷ lệ khấu hao hàng năm của bất động sản.
19. Trong định giá bất động sản, 'giá trị thanh lý' (liquidation value) thường thấp hơn giá trị thị trường trong trường hợp nào?
A. Bán bất động sản trong điều kiện thị trường bình thường
B. Bán bất động sản trong tình trạng phá sản, cần bán nhanh để trả nợ
C. Bán bất động sản cho người thân, bạn bè
D. Bán bất động sản thông qua đấu giá công khai
20. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, việc điều chỉnh giá bán của bất động sản so sánh được thực hiện khi nào?
A. Khi bất động sản so sánh có vị trí kém thuận lợi hơn bất động sản cần định giá
B. Khi bất động sản so sánh có diện tích nhỏ hơn bất động sản cần định giá
C. Khi bất động sản so sánh được bán trong điều kiện thị trường ổn định hơn
D. Khi bất động sản so sánh có chất lượng xây dựng tốt hơn bất động sản cần định giá
21. Trong báo cáo thẩm định giá bất động sản, phần nào **KHÔNG** thể hiện ý kiến chủ quan của thẩm định viên?
A. Phân tích điểm mạnh, điểm yếu của bất động sản
B. Đánh giá tiềm năng phát triển của khu vực
C. Mô tả đặc điểm pháp lý và hiện trạng bất động sản
D. Ước tính giá trị thị trường của bất động sản
22. Trong phương pháp thu nhập trực tiếp, công thức tính giá trị bất động sản (V) thường được biểu diễn như thế nào, với NOI là thu nhập hoạt động ròng và R là tỷ suất vốn hóa?
A. V = NOI x R
B. V = NOI ∕ R
C. V = R ∕ NOI
D. V = NOI + R
23. Phương pháp định giá bất động sản nào thường được sử dụng nhất cho các bất động sản có thu nhập ổn định như văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp
B. Phương pháp chi phí
C. Phương pháp thặng dư
D. Phương pháp thu nhập
24. Trong định giá bất động sản, 'hao mòn hữu hình′ đề cập đến yếu tố nào?
A. Sự lỗi thời về công năng sử dụng của bất động sản
B. Sự suy giảm giá trị do yếu tố kinh tế bên ngoài tác động
C. Sự suy giảm vật lý của bất động sản do quá trình sử dụng và tác động của môi trường
D. Sự thay đổi về quy hoạch sử dụng đất
25. Khi nào thì phương pháp thặng dư thường được sử dụng **kết hợp** với phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF)?
A. Khi định giá bất động sản đã hoàn thiện và có thu nhập ổn định
B. Khi định giá dự án bất động sản đang trong giai đoạn phát triển, có dòng tiền không đều đặn
C. Khi định giá đất nông nghiệp
D. Khi định giá nhà ở riêng lẻ đã qua sử dụng
26. Khái niệm 'Giá trị thị trường′ trong định giá bất động sản được hiểu là gì?
A. Giá mà người bán mong muốn bán được bất động sản
B. Giá mà người mua sẵn sàng trả cho bất động sản
C. Mức giá ước tính hợp lý nhất mà bất động sản có thể được trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nhất định
D. Tổng chi phí đầu tư để xây dựng hoặc phát triển bất động sản
27. Yếu tố nào sau đây **KHÔNG** ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) trong định giá bất động sản?
A. Rủi ro đầu tư vào bất động sản
B. Lãi suất thị trường
C. Tình trạng pháp lý của bất động sản
D. Màu sơn mặt tiền của bất động sản
28. Trong định giá bất động sản, 'giá trị đặc biệt′ (special value) thường phát sinh trong trường hợp nào?
A. Bất động sản nằm ở vị trí đắc địa, trung tâm thành phố
B. Bất động sản có kiến trúc độc đáo, mang tính lịch sử
C. Bất động sản có giá trị gia tăng đối với một người mua cụ thể do yếu tố chủ quan
D. Bất động sản được bán trong điều kiện thị trường có nhiều biến động
29. Nguyên tắc 'đóng góp′ (contribution) trong định giá bất động sản đề cập đến điều gì?
A. Giá trị của một bộ phận của bất động sản phụ thuộc vào mức độ đóng góp của nó vào tổng giá trị của toàn bộ bất động sản.
B. Giá trị bất động sản tăng lên khi có sự đóng góp của cộng đồng xung quanh.
C. Giá trị bất động sản giảm đi do sự đóng góp của các yếu tố tiêu cực từ môi trường.
D. Giá trị bất động sản được hình thành từ sự đóng góp của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên.
30. Loại hình bất động sản nào sau đây thường được định giá bằng phương pháp thặng dư?
A. Căn hộ chung cư đã hoàn thiện
B. Đất nền dự án tiềm năng phát triển khu dân cư
C. Nhà phố thương mại đang cho thuê ổn định
D. Văn phòng hạng A tại trung tâm thành phố
