1. Loại hình bất động sản nào sau đây thường được định giá bằng phương pháp thu nhập là chủ yếu?
A. Nhà ở riêng lẻ
B. Đất nền
C. Khách sạn
D. Căn hộ chung cư để bán
2. Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) trong định giá bất động sản được tính bằng công thức nào?
A. Thu nhập ròng hoạt động ∕ Giá trị thị trường
B. Giá trị thị trường ∕ Thu nhập ròng hoạt động
C. Tổng thu nhập ∕ Tổng chi phí
D. Tổng chi phí ∕ Tổng thu nhập
3. Loại hình thu nhập nào sau đây KHÔNG được xem xét trong phương pháp thu nhập khi định giá bất động sản cho thuê?
A. Tiền thuê nhà hàng tháng
B. Phí dịch vụ quản lý tòa nhà
C. Lợi nhuận từ việc bán bất động sản
D. Thu nhập từ chỗ đậu xe
4. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang suy thoái, điều gì sẽ xảy ra với tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) nếu các yếu tố khác không đổi?
A. Tăng
B. Giảm
C. Không đổi
D. Không xác định
5. Chức năng chính của việc chiết khấu dòng tiền trong phương pháp thu nhập là gì?
A. Dự báo dòng tiền tương lai
B. Quy đổi dòng tiền tương lai về giá trị hiện tại
C. Tính toán tỷ suất vốn hóa
D. Xác định thu nhập ròng hoạt động
6. Trong quá trình định giá, thẩm định viên cần tuân thủ theo tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp nào quan trọng nhất?
A. Bảo mật thông tin khách hàng
B. Tính khách quan và độc lập
C. Tuân thủ pháp luật
D. Nâng cao trình độ chuyên môn liên tục
7. Trong định giá bất động sản, thuật ngữ 'hao mòn lũy kế' (accrued depreciation) đề cập đến điều gì?
A. Sự suy giảm giá trị do thay đổi thị trường
B. Tổng mức suy giảm giá trị từ khi xây dựng đến thời điểm định giá
C. Mức suy giảm giá trị dự kiến trong tương lai
D. Chi phí bảo trì và sửa chữa tích lũy
8. Công cụ nào sau đây KHÔNG thường được sử dụng trong quá trình thu thập dữ liệu thị trường cho định giá bất động sản?
A. Cơ sở dữ liệu giao dịch bất động sản
B. Báo cáo nghiên cứu thị trường
C. Phỏng vấn chuyên gia môi giới
D. Phần mềm kế toán doanh nghiệp
9. Khái niệm 'Giá trị thị trường′ trong định giá bất động sản được hiểu chính xác nhất là gì?
A. Giá mà người bán mong muốn nhận được
B. Giá mà người mua sẵn sàng trả
C. Giá có khả năng cao nhất mà một tài sản có thể được bán trên thị trường mở
D. Giá trị sổ sách kế toán của tài sản
10. Khi nào thì phương pháp chi phí trở thành phương pháp định giá quan trọng nhất?
A. Khi thị trường bất động sản rất sôi động
B. Khi định giá bất động sản đã qua sử dụng lâu năm
C. Khi định giá bất động sản mới xây dựng hoặc đặc biệt
D. Khi có nhiều giao dịch mua bán so sánh
11. Đâu là hạn chế chính của phương pháp so sánh giao dịch trong định giá bất động sản?
A. Khó áp dụng cho bất động sản mới
B. Đòi hỏi nhiều thông tin chi tiết về chi phí xây dựng
C. Phụ thuộc vào tính sẵn có của giao dịch so sánh tương đồng
D. Không phù hợp với bất động sản tạo thu nhập
12. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một yếu tố vi mô ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?
A. Quy hoạch sử dụng đất của khu vực
B. Lãi suất ngân hàng
C. Tiện ích công cộng xung quanh
D. Chất lượng xây dựng của ngôi nhà
13. Loại hình rủi ro nào sau đây KHÔNG liên quan trực tiếp đến định giá bất động sản?
A. Rủi ro thị trường
B. Rủi ro pháp lý
C. Rủi ro hoạt động
D. Rủi ro tín dụng của người mua
14. Trong định giá bất động sản, 'giá trị bảo hiểm′ (insurable value) thường được xác định dựa trên yếu tố nào?
A. Giá trị thị trường
B. Chi phí tái thiết hoặc thay thế
C. Giá trị đầu tư
D. Giá trị thanh lý
15. Điều gì xảy ra với giá trị hiện tại thuần (NPV) của một dự án bất động sản nếu tỷ suất chiết khấu (discount rate) tăng lên?
A. NPV tăng
B. NPV giảm
C. NPV không đổi
D. Không đủ thông tin để xác định
16. Nguyên tắc cơ bản nào trong định giá bất động sản khẳng định rằng giá trị của một tài sản bị ảnh hưởng bởi sự hiện diện của các tài sản tương tự và cạnh tranh?
A. Nguyên tắc thay thế
B. Nguyên tắc dự kiến
C. Nguyên tắc thay đổi
D. Nguyên tắc cung và cầu
17. Trong báo cáo định giá bất động sản, phần nào thường chứa đựng kết luận cuối cùng về giá trị thị trường?
A. Phần mô tả tài sản
B. Phần phân tích thị trường
C. Phần kết luận và giá trị
D. Phần phụ lục
18. Yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của một lô đất nền?
A. Vị trí và khả năng tiếp cận
B. Quy hoạch sử dụng đất
C. Chi phí xây dựng công trình trên đất
D. Kích thước và hình dạng lô đất
19. Loại hình bất động sản nào sau đây thường KHÓ định giá nhất theo phương pháp so sánh giao dịch?
A. Căn hộ chung cư
B. Nhà phố liền kề
C. Biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp
D. Đất nông nghiệp
20. Yếu tố nào sau đây có thể làm giảm giá trị của một bất động sản thương mại?
A. Hệ thống giao thông công cộng thuận tiện
B. Tỷ lệ trống văn phòng trong khu vực tăng cao
C. Nâng cấp cơ sở hạ tầng xung quanh
D. Xu hướng phát triển kinh tế tích cực của khu vực
21. Trong định giá bất động sản, 'thời gian tiếp thị hợp lý' (reasonable marketing time) là gì?
A. Thời gian tối đa để bán bất động sản
B. Khoảng thời gian ước tính để bán bất động sản ở mức giá thị trường
C. Thời gian cần thiết để hoàn thành thủ tục pháp lý
D. Thời gian trung bình các bất động sản tương tự được bán trên thị trường
22. Khi thẩm định giá một bất động sản đang cho thuê, yếu tố nào sau đây cần được xem xét kỹ lưỡng nhất?
A. Tuổi đời của công trình
B. Điều khoản hợp đồng thuê hiện tại
C. Màu sơn tường
D. Hướng nhà
23. Trong định giá bất động sản, 'giá trị đặc biệt′ (special value) khác với 'giá trị thị trường′ ở điểm nào?
A. Giá trị đặc biệt luôn cao hơn giá trị thị trường
B. Giá trị đặc biệt xem xét lợi ích cụ thể cho một người mua cụ thể
C. Giá trị đặc biệt không tuân theo nguyên tắc thị trường
D. Giá trị đặc biệt chỉ áp dụng cho bất động sản đặc biệt
24. Trong phương pháp chi phí, chi phí nào sau đây KHÔNG được tính vào chi phí xây dựng trực tiếp?
A. Chi phí vật liệu xây dựng
B. Chi phí nhân công
C. Chi phí thiết kế kiến trúc
D. Chi phí quản lý dự án
25. Phương pháp định giá nào thường sử dụng hệ số nhân tổng thu nhập (Gross Income Multiplier - GIM)?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp so sánh giao dịch
C. Phương pháp thu nhập
D. Phương pháp thặng dư
26. Trong phương pháp so sánh giao dịch, yếu tố nào sau đây cần được điều chỉnh khi so sánh với bất động sản so sánh?
A. Năm xây dựng của bất động sản so sánh
B. Vị trí của bất động sản so sánh
C. Diện tích của bất động sản so sánh
D. Tất cả các đáp án trên
27. Phương pháp định giá đất nào phù hợp nhất khi khu đất có tiềm năng phát triển đa dạng mục đích sử dụng?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp
B. Phương pháp chiết trừ
C. Phương pháp thặng dư
D. Phương pháp thu nhập trực tiếp
28. Điều gì thể hiện mối quan hệ giữa rủi ro và tỷ suất sinh lời kỳ vọng trong đầu tư bất động sản?
A. Rủi ro và tỷ suất sinh lời kỳ vọng tỷ lệ nghịch
B. Rủi ro và tỷ suất sinh lời kỳ vọng tỷ lệ thuận
C. Rủi ro và tỷ suất sinh lời kỳ vọng không liên quan
D. Không có mối quan hệ cố định
29. Trong phân tích SWOT về một dự án bất động sản, yếu tố 'Điểm yếu′ (Weaknesses) thường KHÔNG bao gồm điều gì?
A. Vị trí không thuận lợi
B. Thiết kế lỗi thời
C. Đối thủ cạnh tranh mạnh
D. Chi phí xây dựng cao
30. Phương pháp định giá bất động sản nào thường được sử dụng nhất cho các tài sản đặc biệt, ít có giao dịch mua bán so sánh?
A. Phương pháp so sánh giao dịch
B. Phương pháp chi phí
C. Phương pháp thu nhập
D. Phương pháp thặng dư
