1. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?
A. Vị trí
B. Kích thước và diện tích
C. Sở thích cá nhân của người định giá
D. Tình trạng pháp lý của tài sản
2. Trong bối cảnh thị trường bất động sản suy thoái, phương pháp định giá nào có thể trở nên kém tin cậy hơn?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp so sánh giao dịch
C. Phương pháp thu nhập
D. Tất cả các phương pháp đều giữ nguyên độ tin cậy.
3. Loại hao mòn nào phát sinh do sự thay đổi trong nhu cầu thị trường hoặc tiêu chuẩn xây dựng?
A. Hao mòn vật lý
B. Hao mòn chức năng
C. Hao mòn vô hình bên ngoài
D. Hao mòn kết hợp
4. Phương pháp định giá bất động sản nào phù hợp nhất để định giá một tòa nhà văn phòng đang cho thuê ổn định?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp so sánh giao dịch
C. Phương pháp thu nhập
D. Phương pháp thặng dư
5. Chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF) thường được sử dụng trong phương pháp định giá bất động sản nào?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp so sánh giao dịch
C. Phương pháp thu nhập
D. Phương pháp thặng dư
6. Loại hình bất động sản nào sau đây thường KHÔNG phù hợp để định giá bằng phương pháp so sánh giao dịch?
A. Nhà phố
B. Căn hộ chung cư
C. Nhà máy sản xuất quy mô lớn
D. Đất nền dân cư
7. Trong phương pháp chi phí, chi phí thay thế khác với chi phí tái tạo như thế nào?
A. Chi phí thay thế cao hơn chi phí tái tạo.
B. Chi phí thay thế là chi phí xây dựng một công trình tương tự về chức năng nhưng sử dụng vật liệu và thiết kế hiện đại, còn chi phí tái tạo là chi phí xây dựng bản sao chính xác.
C. Chi phí tái tạo chỉ tính chi phí vật liệu, chi phí thay thế tính cả chi phí nhân công.
D. Không có sự khác biệt giữa chi phí thay thế và chi phí tái tạo.
8. Đâu là nhược điểm chính của phương pháp so sánh giao dịch?
A. Khó áp dụng cho bất động sản tạo ra thu nhập.
B. Phụ thuộc vào tính sẵn có của dữ liệu giao dịch so sánh phù hợp.
C. Không tính đến yếu tố chi phí xây dựng.
D. Quá phức tạp và tốn thời gian thực hiện.
9. Loại giá trị nào thường được sử dụng làm cơ sở cho các giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường?
A. Giá trị bảo hiểm
B. Giá trị thị trường
C. Giá trị đầu tư
D. Giá trị thanh lý
10. Khi nào thì phương pháp định giá theo chi phí thường được sử dụng nhất?
A. Khi định giá đất nền trống
B. Khi định giá các bất động sản đặc biệt, ít có giao dịch so sánh (ví dụ: nhà thờ, trường học)
C. Khi thị trường bất động sản biến động mạnh
D. Khi định giá các bất động sản có thu nhập ổn định
11. Nguyên tắc nào trong định giá bất động sản nhấn mạnh rằng giá trị của một tài sản bị ảnh hưởng bởi sự hiện diện của các tài sản tương tự, có thể thay thế?
A. Nguyên tắc dự kiến
B. Nguyên tắc thay thế
C. Nguyên tắc cung và cầu
D. Nguyên tắc đóng góp
12. Phương pháp thặng dư thường được sử dụng để định giá loại bất động sản nào?
A. Nhà ở gia đình
B. Căn hộ chung cư
C. Đất đai có tiềm năng phát triển
D. Trung tâm thương mại đang hoạt động
13. Khái niệm 'Giá trị đặc biệt′ (Special Value) trong định giá bất động sản đề cập đến điều gì?
A. Giá trị thị trường cao nhất của bất động sản.
B. Giá trị tăng thêm do các yếu tố đặc biệt chỉ có lợi cho một người mua cụ thể.
C. Giá trị bất động sản khi bán thanh lý nhanh.
D. Giá trị trung bình của các bất động sản tương tự.
14. Khái niệm 'Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất′ trong định giá bất động sản đề cập đến điều gì?
A. Sử dụng hiện tại của bất động sản mang lại lợi nhuận cao nhất.
B. Sử dụng hợp pháp, khả thi về thể chất, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho bất động sản.
C. Sử dụng bất động sản theo ý muốn chủ quan của chủ sở hữu.
D. Sử dụng bất động sản phù hợp với quy hoạch hiện hành.
15. Khi định giá một khu đất nông nghiệp, yếu tố nào sau đây sẽ có ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị?
A. Số lượng cây xanh trên khu đất.
B. Khả năng sinh lợi từ việc canh tác nông nghiệp.
C. Màu sắc của đất.
D. Khoảng cách đến trung tâm thành phố gần nhất.
16. Đâu là nguồn dữ liệu quan trọng nhất để thẩm định viên sử dụng trong phương pháp so sánh giao dịch?
A. Dữ liệu từ các báo cáo định giá cũ.
B. Dữ liệu về giá giao dịch gần đây của các bất động sản tương tự.
C. Dữ liệu về chi phí xây dựng hiện tại.
D. Dữ liệu về tỷ lệ lấp đầy của các bất động sản cho thuê.
17. Trong phương pháp so sánh giao dịch, việc điều chỉnh giá bán của bất động sản so sánh được thực hiện để làm gì?
A. Để tăng giá trị bất động sản so sánh lên cao nhất có thể.
B. Để loại bỏ sự khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu.
C. Để phản ánh chi phí xây dựng lại bất động sản so sánh.
D. Để đơn giản hóa quá trình định giá.
18. Điều gì KHÔNG phải là một bước trong quy trình định giá bất động sản?
A. Xác định vấn đề định giá
B. Thu thập và phân tích dữ liệu
C. Đàm phán giá với người mua hoặc người bán
D. Tổng hợp và đưa ra kết luận giá trị
19. Yếu tố nào sau đây có thể làm tăng tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) trong định giá bất động sản?
A. Lãi suất cho vay mua bất động sản giảm.
B. Rủi ro đầu tư vào bất động sản tăng lên.
C. Kỳ vọng tăng trưởng thu nhập từ cho thuê tăng.
D. Nhu cầu thuê bất động sản tăng cao.
20. Khi định giá một bất động sản đặc biệt như một di tích lịch sử, thẩm định viên cần chú ý đặc biệt đến yếu tố nào?
A. Chi phí xây dựng ban đầu của di tích.
B. Giá trị lịch sử và văn hóa của di tích.
C. Thu nhập cho thuê tiềm năng của di tích.
D. Diện tích đất mà di tích tọa lạc.
21. Nguyên nhân chính gây ra sự hao mòn vô hình bên ngoài (external obsolescence) của bất động sản là gì?
A. Sự xuống cấp về vật lý của công trình.
B. Sự thay đổi về chức năng sử dụng của công trình.
C. Các yếu tố kinh tế, xã hội hoặc môi trường bên ngoài bất động sản.
D. Lỗi thời về thiết kế và công nghệ xây dựng.
22. Trong báo cáo định giá bất động sản, phần nào thường chứa đựng kết quả ước tính giá trị cuối cùng?
A. Phần mô tả bất động sản
B. Phần phân tích thị trường
C. Phần kết luận và chứng thư giá trị
D. Phần phụ lục và tài liệu tham khảo
23. Trong định giá bất động sản, 'Giá trị thanh lý' thường thấp hơn 'Giá trị thị trường′ vì lý do gì?
A. Giá trị thanh lý không tính đến yếu tố vị trí.
B. Giá trị thanh lý giả định tài sản được bán nhanh chóng trong một khoảng thời gian ngắn.
C. Giá trị thanh lý chỉ áp dụng cho bất động sản bị hư hỏng.
D. Giá trị thanh lý do người mua quyết định, không phải thẩm định viên.
24. Công thức tính tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) trong định giá bất động sản là gì?
A. Thu nhập ròng ∕ Giá trị bất động sản
B. Giá trị bất động sản ∕ Thu nhập ròng
C. Tổng thu nhập ∕ Tổng chi phí
D. Giá trị bất động sản × Thu nhập ròng
25. Trong định giá bất động sản, 'Tỷ lệ chiết khấu′ (Discount Rate) thể hiện điều gì trong phương pháp thu nhập?
A. Tỷ lệ tăng trưởng thu nhập dự kiến.
B. Tỷ lệ lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư trên vốn đầu tư.
C. Tỷ lệ lạm phát dự kiến trong tương lai.
D. Tỷ lệ hao mòn của bất động sản.
26. Yếu tố nào sau đây KHÔNG được xem là 'Đặc điểm so sánh′ (Comparable characteristics) trong phương pháp so sánh giao dịch?
A. Vị trí của bất động sản
B. Thời gian giao dịch bất động sản so sánh
C. Màu sơn tường của bất động sản
D. Quy mô và diện tích bất động sản
27. Trong phương pháp thu nhập, 'Thu nhập ròng hoạt động′ (Net Operating Income - NOI) KHÔNG bao gồm khoản mục chi phí nào?
A. Chi phí quản lý bất động sản
B. Chi phí bảo trì và sửa chữa
C. Chi phí khấu hao
D. Thuế bất động sản
28. Trong phương pháp chi phí, chi phí nào sau đây KHÔNG được tính vào chi phí trực tiếp?
A. Chi phí vật liệu xây dựng
B. Chi phí nhân công xây dựng
C. Chi phí thiết kế kiến trúc
D. Chi phí lãi vay trong quá trình xây dựng
29. Đâu là một trong những mục đích chính của việc định giá bất động sản cho mục đích thế chấp?
A. Xác định giá trị để tính thuế bất động sản.
B. Xác định giá trị thị trường để ngân hàng quyết định mức cho vay.
C. Xác định giá trị để chia tài sản thừa kế.
D. Xác định giá trị để lập kế hoạch đầu tư bất động sản.
30. Chức năng chính của một báo cáo định giá bất động sản là gì?
A. Để quảng cáo bán bất động sản.
B. Để cung cấp ý kiến chuyên môn về giá trị thị trường của bất động sản.
C. Để đảm bảo giao dịch bất động sản thành công.
D. Để xác định giá trị lịch sử của bất động sản.
