1. Chỉ số **Tỷ lệ vốn hóa (Cap Rate)** trong đầu tư bất động sản được tính bằng công thức nào?
A. Tổng thu nhập hoạt động ∕ Giá trị thị trường của bất động sản
B. Tổng chi phí hoạt động ∕ Giá trị thị trường của bất động sản
C. Thu nhập ròng sau thuế ∕ Tổng vốn đầu tư
D. Giá trị thị trường của bất động sản ∕ Tổng thu nhập hoạt động
2. Khái niệm **'Net Operating Income (NOI)′** trong bất động sản là gì?
A. Tổng doanh thu cho thuê
B. Lợi nhuận sau thuế từ hoạt động cho thuê
C. Doanh thu cho thuê trừ đi chi phí hoạt động
D. Tổng giá trị tài sản bất động sản
3. Trong phân tích SWOT về dự án bất động sản, yếu tố **'Threats′** (đe dọa) thường bao gồm điều gì?
A. Vị trí đắc địa của dự án
B. Đội ngũ quản lý dự án có kinh nghiệm
C. Sự gia tăng cạnh tranh từ các dự án tương tự
D. Chính sách ưu đãi thuế của chính phủ
4. Trong đầu tư bất động sản, thuật ngữ **'vacancies′** đề cập đến điều gì?
A. Chi phí quản lý vận hành bất động sản
B. Tỷ lệ diện tích bất động sản còn trống, chưa được cho thuê hoặc sử dụng
C. Thời gian bất động sản được rao bán trên thị trường
D. Số lượng giao dịch mua bán bất động sản thành công trong một khu vực
5. Loại hình bất động sản nào sau đây thường có tỷ suất lợi nhuận cho thuê **cao nhất**, nhưng cũng đi kèm rủi ro **cao hơn**?
A. Văn phòng cho thuê hạng A
B. Nhà kho và nhà xưởng
C. Khách sạn và căn hộ dịch vụ
D. Trung tâm thương mại lớn
6. Trong hợp đồng mua bán bất động sản, điều khoản **'escrow′** dùng để chỉ điều gì?
A. Khoản tiền đặt cọc ban đầu
B. Tài khoản trung gian giữ tiền và giấy tờ cho đến khi hoàn tất giao dịch
C. Điều khoản về bảo hành bất động sản
D. Điều khoản về phạt vi phạm hợp đồng
7. Khoản mục nào sau đây thuộc **tài sản** trong bảng cân đối kế toán của một công ty bất động sản?
A. Vốn chủ sở hữu
B. Vay ngân hàng
C. Bất động sản đang phát triển
D. Lợi nhuận giữ lại
8. Thuế bất động sản thường được tính dựa trên yếu tố nào?
A. Giá trị giao dịch mua bán bất động sản
B. Thu nhập từ cho thuê bất động sản
C. Giá trị đánh giá của bất động sản bởi cơ quan nhà nước
D. Diện tích sử dụng của bất động sản
9. Đâu là yếu tố **quan trọng nhất** cần xem xét khi đánh giá tiềm năng tăng giá của một bất động sản?
A. Màu sơn bên ngoài của tòa nhà
B. Xu hướng thị trường bất động sản khu vực và vị trí
C. Số lượng phòng ngủ và phòng tắm
D. Kích thước của khu vườn
10. Công cụ tài chính **phái sinh** nào có thể được sử dụng để phòng ngừa rủi ro lãi suất trong đầu tư bất động sản?
A. Cổ phiếu ưu đãi
B. Hợp đồng tương lai lãi suất (Interest Rate Futures)
C. Trái phiếu doanh nghiệp
D. Chứng chỉ quỹ mở
11. Phương pháp thẩm định giá bất động sản nào thường được sử dụng cho các bất động sản tạo ra thu nhập, như tòa nhà văn phòng hoặc trung tâm thương mại?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp
B. Phương pháp chi phí
C. Phương pháp thu nhập
D. Phương pháp thặng dư
12. Hình thức đầu tư bất động sản **gián tiếp** phổ biến nhất là gì?
A. Mua nhà phố thương mại cho thuê
B. Đầu tư vào Quỹ Đầu tư Bất động sản (REITs)
C. Mua căn hộ chung cư để bán lại
D. Đầu tư vào đất nông nghiệp
13. Loại hình đầu tư bất động sản nào sau đây thường được coi là **ít rủi ro nhất**?
A. Đầu tư vào đất nền ở vùng sâu vùng xa
B. Đầu tư vào căn hộ dịch vụ cao cấp cho thuê ngắn hạn
C. Đầu tư vào nhà ở cho thuê dài hạn ở khu vực đô thị ổn định
D. Đầu tư vào dự án bất động sản nghỉ dưỡng mới nổi
14. Đâu là một **ưu điểm** của việc đầu tư vào bất động sản so với đầu tư vào chứng khoán?
A. Tính thanh khoản cao hơn
B. Khả năng tạo dòng tiền thụ động ổn định hơn
C. Yêu cầu vốn đầu tư ban đầu thấp hơn
D. Ít chịu ảnh hưởng bởi biến động thị trường
15. Chỉ số **Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu (Debt-to-Equity Ratio)** trong tài chính bất động sản đo lường điều gì?
A. Khả năng thanh toán nợ ngắn hạn của doanh nghiệp
B. Cơ cấu vốn và mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp
C. Hiệu quả sử dụng vốn chủ sở hữu
D. Tỷ suất sinh lời trên vốn đầu tư
16. Loại hình thế chấp nào có lãi suất **thay đổi** theo thời gian?
A. Thế chấp lãi suất cố định
B. Thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM)
C. Thế chấp có bảo hiểm
D. Thế chấp không bảo hiểm
17. Chỉ số **Tỷ lệ chi phí hoạt động (Operating Expense Ratio - OER)** được sử dụng để đánh giá điều gì?
A. Khả năng sinh lời của vốn chủ sở hữu
B. Hiệu quả quản lý chi phí hoạt động của bất động sản
C. Tỷ suất lợi nhuận gộp của bất động sản
D. Khả năng thanh toán nợ vay
18. Hợp đồng **thuê đất dài hạn** thường có thời hạn tối đa là bao nhiêu năm theo luật pháp Việt Nam hiện hành?
A. 20 năm
B. 50 năm
C. 70 năm
D. 99 năm
19. Đòn bẩy tài chính (financial leverage) trong đầu tư bất động sản có thể **gia tăng** điều gì cho nhà đầu tư?
A. Tổng chi phí đầu tư ban đầu
B. Rủi ro đầu tư và tiềm năng lợi nhuận
C. Thời gian hoàn vốn đầu tư
D. Giá trị tài sản ròng cá nhân
20. Hình thức **đầu tư chung vốn** (syndication) trong bất động sản cho phép điều gì?
A. Nhà đầu tư cá nhân mua toàn bộ một dự án lớn
B. Nhiều nhà đầu tư cùng góp vốn để đầu tư vào một bất động sản lớn
C. Công ty bất động sản phát hành trái phiếu để huy động vốn
D. Ngân hàng cho vay vốn với lãi suất ưu đãi cho nhà đầu tư bất động sản
21. Trong đầu tư bất động sản, 'vị trí, vị trí và vị trí' nhấn mạnh tầm quan trọng của yếu tố nào nhất?
A. Chất lượng xây dựng công trình
B. Tiện ích nội khu của dự án
C. Địa điểm và môi trường xung quanh bất động sản
D. Thiết kế kiến trúc độc đáo
22. Yếu tố **vĩ mô** nào sau đây có thể ảnh hưởng **tiêu cực nhất** đến thị trường bất động sản?
A. Lãi suất ngân hàng trung ương giảm
B. Tăng trưởng kinh tế ổn định
C. Lạm phát tăng cao và kéo dài
D. Chính sách nới lỏng tín dụng bất động sản
23. Trong mô hình định giá chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF) cho bất động sản, yếu tố nào sau đây **không** được sử dụng?
A. Dòng tiền dự kiến trong tương lai
B. Tỷ suất chiết khấu
C. Giá trị sổ sách của bất động sản
D. Thời gian nắm giữ bất động sản
24. Chiến lược đầu tư bất động sản **'value-add′** tập trung vào việc gì?
A. Mua bất động sản hạng sang để cho thuê giá cao
B. Mua bất động sản có tiềm năng cải thiện và gia tăng giá trị
C. Mua bất động sản ở vị trí trung tâm thành phố
D. Mua bất động sản mới xây để bán lại ngay
25. Loại hình bất động sản nào sau đây thường chịu ảnh hưởng **ít nhất** bởi suy thoái kinh tế?
A. Bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp
B. Văn phòng cho thuê hạng sang
C. Nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội
D. Trung tâm thương mại lớn
26. Rủi ro **thanh khoản** trong đầu tư bất động sản đề cập đến điều gì?
A. Rủi ro giảm giá trị bất động sản do thị trường suy thoái
B. Rủi ro khó chuyển đổi bất động sản thành tiền mặt một cách nhanh chóng
C. Rủi ro không tìm được người thuê nhà
D. Rủi ro pháp lý liên quan đến quyền sở hữu bất động sản
27. Chiến lược đầu tư bất động sản 'mua, sửa chữa và cho thuê' (Buy, Rehab, Rent - BRR) tập trung vào việc gì?
A. Mua bất động sản mới xây để cho thuê
B. Mua bất động sản cũ, cải tạo để tăng giá trị và cho thuê
C. Mua đất nền để xây dựng nhà cho thuê
D. Mua bất động sản thương mại để kinh doanh
28. Trong phân tích tài chính bất động sản, chỉ số **Giá trị hiện tại ròng (NPV)** được sử dụng để làm gì?
A. Đánh giá tỷ suất sinh lời hàng năm của dự án
B. Xác định thời gian hoàn vốn đầu tư
C. Đánh giá tính khả thi và lợi nhuận của dự án đầu tư
D. So sánh giá trị thị trường và giá trị sổ sách của bất động sản
29. Yếu tố nào sau đây **KHÔNG** phải là chi phí giao dịch bất động sản?
A. Thuế trước bạ
B. Phí môi giới bất động sản
C. Chi phí sửa chữa cải tạo sau khi mua
D. Phí công chứng hợp đồng mua bán
30. Khái niệm **'Due Diligence′** trong đầu tư bất động sản có nghĩa là gì?
A. Quá trình định giá bất động sản bởi chuyên gia
B. Quá trình thẩm định và kiểm tra kỹ lưỡng mọi khía cạnh của bất động sản trước khi đầu tư
C. Quá trình đàm phán giá mua bất động sản
D. Quá trình tìm kiếm nguồn vốn vay để đầu tư bất động sản
