1. Trong thẩm định giá, khái niệm 'thặng dư tiêu dùng′ (Consumer Surplus) có liên quan đến nguyên tắc nào?
A. Nguyên tắc cung và cầu
B. Nguyên tắc thay thế
C. Nguyên tắc đóng góp
D. Nguyên tắc lợi suất tăng giảm
2. Yếu tố kinh tế (Economic Factors) nào có thể làm giảm giá trị bất động sản?
A. Tăng trưởng kinh tế
B. Lạm phát cao và lãi suất tăng
C. Tỷ lệ thất nghiệp giảm
D. Chính sách tiền tệ nới lỏng
3. Trong thẩm định giá, 'giá trị sử dụng′ (Value in Use) đề cập đến giá trị của tài sản đối với đối tượng nào?
A. Thị trường chung
B. Người sử dụng cụ thể
C. Ngân hàng cho vay
D. Cơ quan thuế
4. Nguyên tắc nào trong thẩm định giá khẳng định rằng giá trị của một tài sản có xu hướng bị ảnh hưởng bởi giá của các tài sản thay thế tương đương trên thị trường?
A. Nguyên tắc thay thế
B. Nguyên tắc dự kiến
C. Nguyên tắc thay đổi
D. Nguyên tắc cung và cầu
5. Nguyên tắc dự kiến trong thẩm định giá nhấn mạnh yếu tố nào là động lực chính thúc đẩy giá trị của tài sản?
A. Chi phí lịch sử của tài sản
B. Lợi ích tương lai mà tài sản mang lại
C. Giá trị sử dụng hiện tại của tài sản
D. Giá trị thanh lý của tài sản
6. Nguyên tắc lợi suất tăng giảm (Increasing and Decreasing Returns) trong thẩm định giá liên quan đến mối quan hệ giữa chi phí đầu tư và yếu tố nào?
A. Thời gian hoàn vốn đầu tư
B. Lợi nhuận ròng từ tài sản
C. Giá trị gia tăng của tài sản
D. Chi phí vận hành tài sản
7. Yếu tố ngoại cảnh (Externalities) trong thẩm định giá đề cập đến những ảnh hưởng nào đến giá trị tài sản?
A. Chỉ ảnh hưởng từ bên trong tài sản.
B. Chỉ ảnh hưởng từ các yếu tố tự nhiên.
C. Ảnh hưởng từ các yếu tố bên ngoài tài sản như môi trường, xã hội, kinh tế, chính trị.
D. Chỉ ảnh hưởng từ chi phí xây dựng và cải tạo.
8. Nguyên tắc cân bằng (Balance) trong thẩm định giá nhấn mạnh sự hài hòa giữa các yếu tố nào để đạt giá trị tối ưu?
A. Cung và cầu
B. Lợi ích và chi phí
C. Các yếu tố sản xuất: đất đai, lao động, vốn và quản lý
D. Giá trị hiện tại và giá trị tương lai
9. Phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Approach) trong thẩm định giá dựa trên nguyên tắc nào?
A. Nguyên tắc chi phí
B. Nguyên tắc thu nhập
C. Nguyên tắc thay thế
D. Nguyên tắc dự kiến
10. Nguyên tắc phù hợp (Conformity) trong thẩm định giá nhấn mạnh tầm quan trọng của yếu tố nào đối với giá trị bất động sản?
A. Sự độc đáo và khác biệt của tài sản
B. Sự tương đồng và hài hòa với môi trường xung quanh
C. Kích thước và quy mô của tài sản
D. Tuổi đời và tình trạng vật lý của tài sản
11. Phương pháp chi phí (Cost Approach) trong thẩm định giá phù hợp nhất để định giá loại tài sản nào?
A. Đất đai
B. Bất động sản đã qua sử dụng lâu năm
C. Công trình mới xây dựng hoặc tài sản chuyên biệt
D. Bất động sản cho thuê
12. Giá trị thị trường (Market Value) trong thẩm định giá được định nghĩa là gì?
A. Giá mà người bán mong muốn bán tài sản.
B. Giá mà người mua sẵn sàng trả cho tài sản.
C. Giá ước tính hợp lý nhất mà tài sản có thể trao đổi trên thị trường mở tại một thời điểm nhất định.
D. Giá trị sổ sách kế toán của tài sản.
13. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (Highest and Best Use) trong thẩm định giá xác định giá trị tài sản dựa trên tiêu chí nào?
A. Sử dụng hiện tại của tài sản
B. Sử dụng mang lại lợi nhuận cao nhất, hợp pháp, khả thi về vật lý và tài chính
C. Sử dụng được quy hoạch bởi chính quyền địa phương
D. Sử dụng tạo ra giá trị thẩm mỹ cao nhất
14. Loại khấu hao nào phát sinh do sự lỗi thời về thiết kế hoặc công nghệ của tài sản?
A. Khấu hao vật lý
B. Khấu hao chức năng
C. Khấu hao bên ngoài
D. Khấu hao kinh tế
15. Trong thẩm định giá, nguyên tắc cung và cầu ảnh hưởng trực tiếp đến yếu tố nào?
A. Chi phí xây dựng tài sản
B. Giá trị thị trường của tài sản
C. Khấu hao lũy kế của tài sản
D. Thu nhập ròng từ tài sản
16. Nguyên tắc thay đổi trong thẩm định giá đề cập đến điều gì về thị trường và giá trị bất động sản?
A. Giá trị bất động sản luôn ổn định theo thời gian.
B. Thị trường và giá trị bất động sản luôn trong trạng thái động, biến đổi liên tục.
C. Thay đổi chỉ xảy ra khi có sự can thiệp của chính phủ.
D. Chỉ có yếu tố vật lý mới gây ra thay đổi giá trị.
17. Yếu tố chính phủ (Governmental Factors) nào có thể làm tăng giá trị bất động sản?
A. Tăng thuế thu nhập cá nhân
B. Đầu tư vào cơ sở hạ tầng giao thông công cộng
C. Siết chặt chính sách tín dụng bất động sản
D. Tăng thuế tài sản
18. Trong trường hợp nào, thẩm định giá có thể sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF)?
A. Định giá đất trống
B. Định giá nhà ở gia đình
C. Định giá dự án bất động sản thương mại đang hoạt động
D. Định giá tài sản cá nhân
19. Để đảm bảo tính khách quan trong thẩm định giá, thẩm định viên cần tuân thủ nguyên tắc nào quan trọng nhất?
A. Nguyên tắc bảo mật thông tin
B. Nguyên tắc độc lập
C. Nguyên tắc tuân thủ pháp luật
D. Nguyên tắc chuyên nghiệp
20. Khi thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp, ngân hàng thường quan tâm đến giá trị nào?
A. Giá trị bảo hiểm
B. Giá trị thị trường
C. Giá trị thanh lý
D. Giá trị đầu tư
21. Nguyên tắc cạnh tranh (Competition) trong thẩm định giá cho thấy điều gì về thị trường bất động sản?
A. Cạnh tranh luôn làm giảm giá trị tài sản.
B. Cạnh tranh là động lực thúc đẩy sự phát triển và điều chỉnh giá cả trên thị trường.
C. Cạnh tranh chỉ xảy ra giữa người mua, không phải người bán.
D. Cạnh tranh không ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
22. Khi thị trường bất động sản có dấu hiệu 'bong bóng′, nguyên tắc thẩm định giá nào cần được đặc biệt chú trọng để tránh định giá sai lệch?
A. Nguyên tắc dự kiến
B. Nguyên tắc thay thế
C. Nguyên tắc thận trọng
D. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
23. Phương pháp thu nhập (Income Approach) trong thẩm định giá chủ yếu dựa vào yếu tố nào để xác định giá trị?
A. Chi phí xây dựng lại tài sản
B. Thu nhập ròng mà tài sản tạo ra
C. Giá bán của các tài sản tương tự
D. Giá trị đất đai
24. Giá trị đầu tư (Investment Value) khác biệt với giá trị thị trường ở điểm nào?
A. Giá trị đầu tư luôn cao hơn giá trị thị trường.
B. Giá trị đầu tư mang tính chủ quan, phụ thuộc vào mục tiêu và yêu cầu của nhà đầu tư cụ thể.
C. Giá trị đầu tư và giá trị thị trường luôn bằng nhau.
D. Giá trị đầu tư chỉ áp dụng cho bất động sản thương mại.
25. Loại khấu hao nào chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài tài sản, ví dụ như thay đổi quy hoạch khu vực?
A. Khấu hao vật lý
B. Khấu hao chức năng
C. Khấu hao bên ngoài
D. Khấu hao kỹ thuật
26. Yếu tố xã hội (Social Factors) nào ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?
A. Chính sách thuế bất động sản
B. Xu hướng đô thị hóa và thay đổi nhân khẩu học
C. Quy định về xây dựng
D. Chi phí nguyên vật liệu xây dựng
27. Trong thẩm định giá, 'khấu hao′ (Depreciation) được hiểu là sự giảm giá trị của tài sản do yếu tố nào?
A. Lạm phát
B. Sự hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng hoặc lỗi thời bên ngoài
C. Tăng trưởng kinh tế
D. Cải thiện cơ sở hạ tầng
28. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một trong bốn yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản (P.E.G.S.)?
A. Physical (Vật lý)
B. Economic (Kinh tế)
C. Geographical (Địa lý)
D. Social (Xã hội)
29. Nguyên tắc đóng góp (Contribution) trong thẩm định giá tập trung vào việc xác định giá trị của yếu tố nào?
A. Tổng chi phí đầu tư vào tài sản
B. Giá trị gia tăng hoặc giảm đi của tài sản do một thành phần cụ thể đóng góp
C. Giá trị thị trường trung bình của các tài sản tương tự
D. Giá trị còn lại của tài sản sau khi khấu hao
30. Yếu tố vật lý (Physical Factors) nào ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?
A. Lãi suất ngân hàng
B. Quy hoạch sử dụng đất
C. Vị trí, kích thước, tình trạng xây dựng
D. Mức độ ô nhiễm môi trường
